警惕国外“高收益包租”项目

2017年08月16日 07:02   编辑:小徐   来源:法治周末
摘要:资料图。法治周末记者 肖莎房地产家居网络平台房天下此前发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示,2016年中国人海外购房目标国家中,美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家,关注度高达2......

资料图。

法治周末记者 肖莎

房地产家居网络平台房天下此前发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示,2016年中国人海外购房目标国家中,美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家,关注度高达27.7%。其他位列前四名的国家依次是澳大利亚(19.37%)、加拿大(13.89%)和日本(13.16%)。

“"资产配置,分散风险"成为高净值人群海外购房的主要目的,考虑占比高达51.8%;其次才是自住,约占比38.3%;考虑未来移民,选择购房的占比约7.8%。”《2016中国人海外购房趋势报告》认为,2017受美元走强、澳洲经济稳健、日本2020奥运会等因素影响,国人势必将更加迫不及待购买海外房产。

而通过海外置业分散风险的前提显然是:购买的项目需没有任何风险。

北京(楼盘)资深房地产律师王琮玮提醒道,国内客户海外置业时要尤其注意资金风险。

王琮玮说,在一般的房产交易中,房产中介可以收取一定定金,但中介代收首付款的做法是不合理的,应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理,建立交易资金第三方监管制度,不直接付款给中介,以保证资金的安全。

链家海外事业部美国业务总监刘震告诉法治周末记者,海外正规的开发商都要有一个监管账户或律师账户作为第三方账户,用来接收购房者订金、房款等,资金不是直接进入到开发商账户中,因而也不会出现房款被卷走的情况。

“但目前有中介在海外申请以购房为主营业务的外壳公司,而国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司,并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返,或者因为逾期不交房等事情,客户通过购房合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外,客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。”王琮玮补充道。

中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣也在接受法治周末记者采访时表示,由于很多购房者不能实地考察项目,所以尤其要注重海外项目的资质风险。

“如果购房者想要购买美国的新房项目,应当要求代理商提供相应的委托代理销售合同,证明代理商有销售资质。同时还应询问清楚项目所在的州对于新房销售的要求,比如在国内要求新房销售必须具有五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》),那购房者就要问代理商,项目所在地要求新房销售前必须具备哪些资质条件,开发商是否具备了这些条件,并要求出具相关资质证明等。”

刘震补充道,在国外,开发商一般是以分销的形式与外部渠道合作,这也就意味着几乎所有人都可以做项目引荐,难免会有因利而趋的情况出现。比如市面上很多承诺的“高收益包租”项目,往往存在风险,一些公司为了将市值很低的房产高价售出,承诺高额回报,结果业主在2至3年后,就拿不到租金了,而当初的中介已不见踪影。

“这就意味着,对购房者来说选择一个可靠的合作机构尤为关键。”刘震介绍,链家海外在项目引入时,会针对项目和开发商作背景调查,确认公司资质、实力背景、项目位置、升值潜力等,不会单纯依据开发商的宣传方案推荐,对于存在风险的项目,是不会引进的。

此外,如果一个海外房产项目有政府背景,是否意味着项目安全性就比较高呢?

一位业内资深海外置业顾问告诉记者,关于海外房产项目的“政府背景”,购房者不必太在意。

“不少中介之所以这么说,是为了迎合国人心理,很多人认为有了政府背景,项目就没有风险。但事实上并非如此。”该不愿具名的海外置业顾问说,有些情况下,美国地方政府的官员还会出面推介项目,但也不要被这些东西迷惑,“政府确实会积极参与对本地项目的推介活动,因为可以推动本地就业,但所有项目都是私人公司运作,并由公司承担风险。美国政府不会对任何项目提供任何形式的担保。”

责任编辑:王硕

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