好事多磨 绿城中国首个项目落地华府

2017年11月14日 14:35   编辑:小徐   来源:和讯名家
摘要:本文首发于微信公众号锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。2017年9月27日,龙泉驿区大面街道约144.13亩住兼商地块以11000元/㎡的楼面价被新......

本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

2017年9月27日,龙泉驿区大面街道约144.13亩住兼商地块以11000元/㎡的楼面价被新希望斩获,成为继十陵地块后龙泉的第二宗万元地块;10月25日,双流东升街道一宗50.47亩的住宅用地以8250元/㎡的底价被中房收入囊中。

同为成都中心城区的龙泉和双流两区域,在刚过去的9-10月土拍战场上,表现可谓“冷热不均”,且出让地块多附加人才公寓、租赁住房等条件,使得成都土拍热度两极分化的情况愈演愈烈。今日(11月14日)龙泉和双流分别有两宗地再次走上拍卖席,成都的土地市场最终将走向如何?让我们来看一下土拍的现场情况:

今日的土拍现场可谓热闹非凡,万科、保利、中海、华宇、旭辉、新城、中房、金地等共22家房企纷纷到场,拍卖席已基本坐满。

第一宗地:位于龙泉驿区同安街道圣景路以北、林溪康城以南,总用地面积约118.8亩(其中净用地面积约80.6亩,道路、公共绿化建设及河道整治等公建配套用地合约38.2亩),用地性质为纯住宅用地,起拍价为4500元/㎡。该宗地没有设定最高限价。

本宗地最终97号 绿地集团 以

4500元/㎡的楼面价底价成交。

第二宗地:位于龙泉驿区同安街道锦绣路以东、忠北路以北,总用地面积约60亩,用地性质为纯住宅用地,起拍价为4500元/㎡。该宗地同样没有设定最高限价。

在经历多轮激烈的加价后,本宗地最终以楼面价6200元/

㎡,溢价率37.78%,被177号 丰隆实业拿下。在8月22日以10100元/㎡的楼面价拿下郫都区犀浦镇龙吟村6社地块的长旺国际就是新加坡丰隆集团旗下公司,丰隆实业曾在高新区打造丰隆中环丰锦项目。

第三宗地:位于双流区东升街道葛陌社区1组,总用地面积约59.4亩,用地性质为住宅用地,起拍价为6000元/㎡。该宗地采取“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。

在经历30多轮加价后,本宗地最终以楼面价9100元/

㎡,溢价率51.67%,被180号 中国港中旅集团拿下,中国港中旅集团是国务院国资委直接管理的国有企业,致力于绿色旅游地产与城市休闲地产的开发,目前全国总资产规模近300亿,土地储备面积达800万㎡。曾在成都金堂布局港中旅海泉湾项目。

第四宗地:本场土拍的重头戏宗地四位于双流区协和街道(原华阳街道)长顺村3组,清河村9组,公兴街道藕塘村5组,总用地面积约175.3亩,用地性质为住宅兼商服用地,其中宗地商业规划占比上限为10%,起拍价为7200元/㎡。该宗地同样采取“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。

华府地块本身具有优势,对开发商来说极具吸引力,开始69号平安、185号碧桂园互相僵持不下,之后60号保利、99号华宇、89号新希望、

9号万科也纷纷加入叫价过程,竞拍过程变得十分激烈。

最终,四号宗地以楼面价10900元/

,被12号绿城中国以31.85亿元拿下,

溢价率51.38%,没有触及最高限价。这是绿城在成都的首个项目。

宗地详情

宗地一

一号宗地位于龙泉驿区同安街道圣景路以北、林溪康城以南,净用地面积约80.6亩,容积率2.0,土地用途为纯住宅用地。

该宗地属于阳光城(000671,股吧)板块,紧邻华府幸福城项目、林溪康城等项目,同安小学、同安初中分校、阳光幼儿园等就在宗地东侧约1.5公里处。目前华府幸福城前期房源已卖完,后期将新推6、7号楼,开盘时间待定,林溪康城仅有底商在售;该区域二手房价格在8000-11000元/㎡左右。

宗地一位置图

宗地一位置图

根据建筑条件通知书,该宗地对绿地景观建设的要求和条件较为细致,由竞得人完成马家河景观绿化(单价不低于500元/㎡),马家河三角洲绿地内配建公厕及多功能活动房,以及马家河河道整治建设。道路、公共绿化建设及河道整治等绿化、公建配套用地共约38.2亩。

宗地1绿化景观、公建配套建设及移交要求

宗地1绿化景观、公建配套建设及移交要求

宗地二

距离一号宗地约2.5公里处,就是今日拍卖的二号宗地,该宗地位于龙泉驿区同安街道锦绣路以东、忠北路以北,净用地面积约60亩,容积率2.0,土地用途为纯住宅用地。根据出让文件,该宗地需在临锦绣路配建约9.7亩带状绿地,除此之外没有其他要求。

宗地二位置图

宗地二位置图

二号宗地同属于阳光城板块,地块西临今年7月2日首批次开盘的恒大御龙天峰,开盘当日均价约7130元/㎡,目前暂无房源在售。宗地东南方向约1公里处就是超高端别墅项目中粮御岭湾,且靠近懋山湖别墅区,区域周边自然环境较好;川师附属第一实验中学、龙泉第九中学也在不远处。整体来看,该地块容积率不高,周边发展有一定潜力,很适合打造中型高端改善产品。

锐理扫描

阳光城板块上一次土拍还是2013年11月,成都品元投资管理有限公司以685元/㎡的楼面价竞得龙泉驿区同安街办规划道路以西88.47亩地块,打造的林溪康城项目于2015年8月开盘,当时的开盘均价约3900元/㎡。时隔4年整,该区域地价翻了6.5倍,区域潜力价值凸显。

2011年-2017年龙泉驿区房价走势图

宗地三

三号宗地位于双流区东升街道葛陌社区1组,净用地面积约59.4亩,容积率2.0,土地用途为纯住宅用地。根据出让方案,土地竞得方须在地块内临街配建面积不小于800平米的社区用房,在地块西侧南北向规划并建设一条约400米长16米宽的道路。

该宗地位于东升街道成熟居住区,东邻南辰汇都项目,南侧与远大林语城项目隔双楠大道相望,距离在建的3号线二期龙桥路站直线距离约2公里,交通便捷;双流万达广场、时代奥特莱斯、欧尚等商业配套均在宗地两公里范围内;双流实验幼儿园、蛟龙港五星学校、棠湖中学等均在地块不远处,区域教育资源和商业配套较完善。唯一的不足就是距离双流机场较近,可能会受到噪音的影响。

据了解,目前该远大林语城已无房源在售,该区域二手房价格在9000-12000元/㎡左右。

宗地三位置图

宗地三位置图

锐理扫描

回想起7月25日双流的那场土拍,很多人至今仍历历在目,双流万达西侧那宗39.92亩的地块曾被众多房企关注。当日的竞拍十分激烈,在经历42轮竞拍后,该宗地最终被北辰以10100元/㎡的楼面价拿下。而今日拍出的三号宗地距离7月25日北辰地块直线距离仅约1公里左右,也同样吸引了多家房企的关注和看好。

从该宗地周边两公里市场供销走势图上可以看到,该区域自今年五月之后,至今已有6月个无新增供应,区域内长期处于供不应求的状态下,干涸已久的市场急需房企补货。

宗地3周边两公里市场供销走势

宗地3周边两公里市场供销走势

宗地四

四号宗地位于双流区协和街道(原华阳街道)长顺村3组,清河村9组,公兴街道藕塘村5组,该宗地由3个小地块组成,净用地面积约175.3 亩,容积率2.5,土地用途为住宅兼商服用地。

宗地四位置图

宗地四位置图

锐理君实地探访发现,该地块目前尚未完成打围,宗地内部地面起伏很大,土地总体高于地面3~5米,地面布满杂草、杂树和农作物,整体看来,宗地的平整工程难度较大。

宗地四内部图

宗地四内部图

宗地四俯瞰图

宗地四俯瞰图

宗地属于华府板块,距离在建的地铁五号线南湖立交站约1.6公里左右。宗地北侧为去年年末拿地的中国铁建(601186,股吧)连襟地块,未来将呈现中国铁建西派国樾项目,目前已开始动工。东侧与保利叶语隔华府大道相望,目前保利叶语早已交房入住,二手房均价在15000-17000元/㎡左右。在华府大道东侧还有万锦城、德商华府天骄、九龙仓时代上城、南湖逸家、中海右岸等多个项目,但多已无房源在售。

宗地四周边道路及项目(保利叶语、中国铁建西派国樾)

宗地四周边道路及项目(保利叶语、中国铁建西派国樾)

目前,华府区域内因开发程度有限,各项配套设施仍较缺乏;教育配套方面,双流区协和幼儿园、协和小学都在宗地1公里范围内。目前该区域二手房均价约12000-16000元/㎡。

宗地四周边教育配套

宗地四周边教育配套

公建配套方面,据出让文件,竞得者需在地块外东北侧27.97亩地块内配建社区综合体、服务中心、运动场等公共服务设施,绿地、广场建设标准不低于600元/平米,标准地下车位不少于500个。

宗地4公建配套建设要求

宗地4公建配套建设要求

锐理扫描

2016年12月29日,中铁建&平安豪掷53亿联合拿下华府板块三宗连襟地,成交楼面价分别为为8950元/㎡、8950元/㎡、8900元/㎡,一度刷新华府板块楼面地价。直到2017年3月15日,中海以总价33亿、楼面价10880元/㎡再次打破华府土地成交记录,双流地价首次破万。

宗地4周边三公里土拍成交一览

宗地4周边三公里土拍成交一览

华府板块曾和大面、光华新城、大丰一样,被视为成都刚需的热点区域。然而在去年年末,中铁建将华府板块的楼面地价抬高到8950元/平米的时候,华府就已经成了高攀不起的“刚需”。再加上去年高新区南部园区及天府新区成都直管区实行限购,使得短期内城南部分购房需求开始向双流区转移,而临近天府新区的华府板块成为限购人群的首要选择。庞大的购房需求带动区域房价的一路上扬,至今华府板块已成为近郊范围内均价最高的区域之一。

今年成都全面扩大限购范围,使遥远的视高火了一把。5月份保利在视高高溢价拿地,实际楼面价预计超过4000元/㎡,视高房价也从年初的4000元/㎡左右快速上涨至7000元/㎡以上。此刻,“近在眼前”的华府再次以得天独厚的地理条件、逐步完善的交通和配套设施、较多的土地储备量等优势,成为未来土地和住房成交的主力区域。

宗地周边三公里内市场供销走势

宗地周边三公里内市场供销走势

成交结果一览

【宗地一】

土地位置:龙泉驿区同安街道圣景路以北、林溪康城以南

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 53725.13

用地面积(亩): 80.5877

土地用途: 纯住宅

容积率: 53725.13平方米

起拍价(万元/亩): 600

成交单价(万元/亩)600

成交总价(万元): 48352.62

楼面价(元/平米): 4500

竞得者: 97号 绿地

溢价率:0 %

计算容积率: 2

【宗地二】

土地位置:龙泉驿区同安街道锦绣路以东、忠北路以北

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 40000.13

用地面积(亩): 60.0002

土地用途: 纯住宅

容积率: 40000.13平方米

起拍价(万元/亩): 600

成交单价(万元/亩): 826.667

成交总价(万元): 49600.1853

楼面价(元/平米):6200

竞得者: 177号 新加坡丰隆

溢价率: 37.78%

计算容积率: 2

【宗地三】

土地位置:双流区东升街道葛陌社区1组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 39605.164

用地面积(亩): 59.4077

土地用途: 纯住宅

容积率: 不小于39606平方米且不大于79210平方米

起拍价(万元/亩): 800

成交单价(万元/亩): 1213.33

成交总价(万元): 72081.1446

楼面价(元/平米): 9100

竞得者: 180号 港中旅

溢价率: 51.67%

计算容积率: 2

【宗地四】

位置:双流区协和街道(原华阳街道)长顺村3组,清河村9组,公兴街道藕塘村5组

面积:116879.33平米,合175.3190亩

土地用途及使用年限:住宅70年、商业40年

容积率:1.0

起拍楼面地价:7200元/㎡

成交楼面价:10900元/㎡

溢价率:51.38%

竞得者:12号 绿城中国

文章来源:微信公众号锐理数据

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