土地增值税首降:这一轮调控还能调多久?

2017年11月15日 09:05   编辑:小徐   来源:和讯名家
摘要:11月10日财政部公布了10月的"财政收支状况"。数据显示,10月份全国征收契税278亿元,......

土地增值税首降:这一轮调控还能调多久?

11月10日财政部公布了10月的"财政收支状况"。数据显示,10月份全国征收契税278亿元,同比下降3.6%;土地增值税304亿元,同比下降2.2%。自2015年6月第一次出现,隐隐透露出:楼市调控开始传导至土地市场,并且拉低了财政收入的增长速度。

这意味着,这一轮调控政策已经逐渐体现在数据上,已经开始触及核心区了。

这意味着,这一轮调控政策已经逐渐体现在数据上,已经开始触及核心区了。

一、调控进入深水区

以往九月、十月是传统的楼市旺季,素有金九银十之称,但今年在高压调控下,黯然失色,沦为"铜九铁十"。根据中指院的数据,十月楼市各线城市成交环比均出现下滑,其中一线城市降幅最大,二三线城市也出现下滑。

土地增值税首降:这一轮调控还能调多久?

事实上,每一轮调控周期内,无论是成交量还是房价都会受政策影响,出现不同程度的降幅:

2005- 2007年房价开始过热,政府先后出台调整土地供应、信贷、开征交易税费等措施,后加上国际经济危机影响,2008年销售面积出现首次新建住房销售面积下降,房价也相应下滑。

2010年为了抑制房价上涨,在土地供应、信贷调节基础上,全面祭出限购政策,房地产过热势头得到遏制。直至2015年为稳增长和去库存,放开限购,开启货币宽松,造就了这两年的疯牛。

触动利益往往比触及灵魂还难。房地产不仅是经济增长的重要发动机,还是地产财政的重要收入来源。房地产对经济贡献实在太大,如果考虑到家电、家具、水泥等与房地产相关的产业,占经济比重更大。而在过去,一旦房地产的失速传导至经济,GDP增速放缓,就得祭出宽松的法器,再拉一把。

每次房地产调控到深水区,触及经济增长和地产财政时,都选择了容易走的路:放水。

每一次放水,都被调控的闸门先积蓄着,一旦放开调控后,喷涌而出的流动性都会推动报复性上涨。

楼市冬季越来越冷,这一次调控也不例外,再次面临经济增长和地方财政挑战。

楼市冬季越来越冷,这一次调控也不例外,再次面临经济增长和地方财政挑战。

文章开头讲到10月份财政契税和土地增值税都出现了下降,这就是个重要的信号,反映出楼市入冬逐渐传导至土地市场,根据克尔瑞数据,九月份土地成交环比大幅下降,十月的土地成交有所回升,但是均价明显下降,而且土地溢价率持续下降。毫无疑问,未来地产财政收入也会受到影响。

另外,从历史经验来看,地产调控政策对房地产投资的影响时滞大致在3-5个季度,也就是说去年10月初集中出台的地产调控政策在今年年中到今年年底将对房地产投资产生实质性的负面影响,房地产投资将逐步下降,而加上今年3月新一轮的调控,后续影响将持续到明年。

另外,从历史经验来看,地产调控政策对房地产投资的影响时滞大致在3-5个季度,也就是说去年10月初集中出台的地产调控政策在今年年中到今年年底将对房地产投资产生实质性的负面影响,房地产投资将逐步下降,而加上今年3月新一轮的调控,后续影响将持续到明年。

毋庸置疑,现在楼市调控已经进入再次面临抉择的深水区。

毋庸置疑,现在楼市调控已经进入再次面临抉择的深水区。

二、调控走多远的核心因素?

世界上从来没有容易的事,一旦想偷懒走捷径,最后都会发现要回头重新把之前的路走一遍。

在之前是有更好的窗口期,选择难走的路会比现在容易走。但是过去每次房地产调控面临抉择时,都选择了容易走的路,难走的路也越来越难。

现在国际都开启了加息周期,前阵子韩国也开始加息,再放水就会受到外部制约,现在这条容易走的路(放水)已经走不了,只得回头把之前的路走一遍,这注定了很难走,但这是唯一的选择了。

有两个信号释放出管理层意识到这个问题,要回头把难走的路走一遍。

1、接受经济"新常态"

2014年底中央系统性阐述了经济"新常态",也就是说不是单纯追求经济规模增长,可以接受经济"L"型,更重视经济结构不断优化,而唯房地产式的经济增长无疑是重点优化的部分,那么以前用房地产拉动经济增长的理由就不复存在了。

11月13日,中国人民银行公布的数据显示,2017年10月新增人民币贷款6632亿元,同比多增119亿元,但环比上月下降47.8%,低于市场预期7800亿左右的预期。

而10月央行数据显示,10月末广义货币(M2)余额同比增速在经历了9月的小幅度反弹后,10月增速仅为8.8%,增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点,再次创下历史新低。房地产还在调控,贷款买房的少了,M2的增速自然就下来了,这也是降杠杆。未来M2增速也会进入"新常态"。

2、调控政策连续性

2、调控政策连续性

这次调控不同以往,叠加了新的"限售",提出了长效机制的探索。

去年国庆开启了这轮调控周期,今年三月份再加辣,升级到限售,而9月份限售开始延伸到二三线过热的城市。截至目前,全国已经有超过 50 个城市实行限售措施。除了数量的增加,限售的时间也有拉长的趋势,大多数集中在2-3年,但是个别地区出现了5年,甚至10年的限售时间。

而限售除了为楼市降温,还能冻住楼市,为开发调控房地产工具箱腾挪出时间。

土地增值税首降:这一轮调控还能调多久?

现在多地开始了租售并举、租售同权等房地产长效机制的探索。关于租赁在《效法德国和新加坡的长效机制,能解中国的"房地产不可能三角"?》已有讨论,最新的进展是建行等推出了租房贷款,这与古代地主与佃农关系相似,将所有权和使用权分离,而租房贷款,给未来买不起房的提供融资渠道,也能再大城市安居,连租房都租不起的只能退居二三线了。

刚闭幕的大会上中央也再次强调了房住不炒的基调,这些都表明这一轮调控短时间内不会松开。

接受经济平稳增长,各种"限"的政策落地,建立长效机制来调控房价,在交易层面已经无疑复加,房地产市场调控的各种手段都用了,那现在剩下的就是房地产市场最核心的矛盾了:

如何解决地方政府对土地财政的依赖?

三、真正的长效机制靠什么?

房住不炒是目的,要达到这个目的是需要解决方案的。

长效机制就是一个解决问题的工具箱,啥新的"工具"都可以在里面找。目前在限售期时间窗口内,试验这些新工具,然而地产财政情况将给这个工具箱试验加上了时间限制。

在2013 年 12 月中国审计署曾发布的《全国政府性债务审计结果》截至 2012 年底,11个省级、316个市级、1396 个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额 34865 亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额 93643亿元的37.23%,显示地方政府性债务很依赖土地出让收入。此后,这个数据就成了秘密…不过即使不公布,这个数据也只会多不会少…

地方政府土地财政的催命符是地方债,地方债形成的根本原因是财权事权不对等。

据统计,中央占财政总收入比重超过50%;而在支出方面,中央占比却不到20%。地方政府为了发展经济,改善民生,只得靠卖地和向银行贷款等方式为生。大部分省、直辖市2016年的数据显示土地出让金占公共财政收入比重很大。

通过观察可以发现,地方财政收入增速与商品房销售面积增速存在相关性,所以销售增速持续下降的过程中,财政收入也将下行。

通过观察可以发现,地方财政收入增速与商品房销售面积增速存在相关性,所以销售增速持续下降的过程中,财政收入也将下行。

因此,不解决地方的土地财政问题,就算你把工具箱翻遍了,都不可能根本性的解决房地产问题,建立有效的长效机制。

因此,不解决地方的土地财政问题,就算你把工具箱翻遍了,都不可能根本性的解决房地产问题,建立有效的长效机制。

因此,要建立房地产长效机制,那么就必须重新调整中央与地方在财权与事权方面的关系,同时将土地财政纳入预算管理。只有从源头出发,才能遏制住地方政府卖地的冲动,加强他落实长效机制的动力,也才能使长效机制在地方财政上彻底落实成为可能。

在这个逻辑下,房地产问题就又回到了中央-地方博弈的问题了,顶层设计了要建长效机制,就必须得在财政上有所作为。

1)比如税务改革,增值税以前是中央占75,地方占25,在营改增后是中央地方五五分,而且中央上划收入通过税收返还方式给地方,财税的再分配。

2)比如PPP这种地方政府实际上股权融资,地方出让项目未来的收益换取社会资本的投资转让项目权益,降低支出,上帝给你关上一道门,同时给你打开一扇窗…

土地增值税首降:这一轮调控还能调多久?

3)最为直接,也最为困难的莫过于征收存量房产税。财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照"立法先行、充分授权、分步推进"的原则,推进房地产税立法和实施。

但是,上面能想到的"工具"都是有缺陷的。

比如,营改增在实际操作后,据测算实际上是提高了中央财政收入比重。PPP模式一般是长期的保险等资金参与,项目不好的话,你想融,别人还不一定想投呢…

至于房产税,长期看肯定是要征收的,但是现阶段还存在很多技术问题。这个改革不比其他政策,这是直接触动了千万有产阶级的利益,必须慎之又慎…比如,免征额、税率设定等问题,像北京(楼盘)动辄千万房产,税率即使是1%,需要交纳的税收也在10万以上。

根据数据,城市居民一套房占到69.05%,而且这些房由于历史原因部分是福利房等,这些人的收入不一定很高,征收房产税损害到这些人的利益,可以想象到阻力会有多大,所以肯定是要设定一条免征线。

现在试点的重庆是针对高端住房征税,上海是针对增量购房者,而且税率比较低在0.4%-0.6%。

现在试点的重庆是针对高端住房征税,上海是针对增量购房者,而且税率比较低在0.4%-0.6%。

从各种条件看,短期内不会针对个人住房大范围征收房产税,但应该会局部推出房产税试点,税负及征收范围框架应该也是以重庆、上海为参考。

也就是说,目前把工具箱里面的工具翻遍了,也没有短期能看到迅速解决问题的工具,远水解不了近火。

但是,作为政策的制定者,政策的真正效果是一方面,政策的预期管理又是另一方面,从房地产市场来讲,某种程度上,预期的管理往往是比政策的落地更能立竿见影。

从改革开放至今,房地产不败这个信仰深深的植根在每个国民心中,这种信仰已经成为一种狂热的宗教,这种预期不打破,或者说不调整,房地产市场的长效机制就不可能真正建立起来,只要信仰不破灭,现在可以用围栏把他围在边上(各种限),但是只要围栏一撤(放松),群情激涌的信众就可以踏平售楼处…

工具箱里面有什么工具不重要,重要的是让信众们相信:工具箱想干啥就能干啥…政策组合既要长效解决问题,也要合理管理预期,要干活的不仅仅是经济口的部门,也要宣传口的部门,节奏带不好,做再多也使不上劲…

实际上,每个工具从研究到实施,再到起作用,是有时间延迟的,是长期的规划,但是群众对政策的预期却是当下的。因为群众是根据未来市场预期来决定当下买卖操作。目前推出的政策收效甚微,源于过去几次调控失败,源于糟糕的预期管理。就像此前出现的租房贷款,看似服务长效机制,但是推出之际带来了很大的舆论分歧,而且大部分是持悲观态度的,你这预期还怎么管理?

长效机制的建立,远看地方土地财政的破局,短看房地产市场的预期管理,两手抓,两手都要硬。

小结:

从去年国庆开启了这一轮房地产调控,楼市如预期的降温,而财政契税和土地增值税都出现了放缓,释放出楼市调控进入深水区信号。调控将面临以往的抉择,但是这次不会不同以往选择了简单的放水,而是持续打压,并进行新的工具探索。

但是,核心的地方财政问题将考验未来调控能否坚持到底。而从能想到的工具看,房产税是增加收入最直接的方式,但是短期看远水解不了近渴。

现在就是长效机制与地方财政赛跑了,如果这次跑输了,画面太美…

最后谈一下房价。房地产研究框架长期看人口,中期看供应,短期看金融,现在M2增速下来了,还是历史新低,这是之前未曾有过的。10年期国债利率在不断走高,首套房的利率普遍上涨,政策是越来越严,比如严查消费贷,拉长限售年限等,短期的金融环境和政策环境都决定了房价是维持平稳甚至下行的。

文章来源:微信公众号港股那点事

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