孙宏斌:没任何逻辑显示房地产会暴涨 房地产下半场是投资美好生活

2017年11月16日 09:06   编辑:小徐   来源:和讯名家
摘要:过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。房地产在带来积极影响的同时......

导读:过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力,甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

自1998年启动房改以来,中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。根据国家统计局数据统计显示,1-10月份,商品房销售面积已经高达130254万平方米,同比增长8.2%。商品房销售额高达102990亿元,增长12.6%。

自1998年启动房改以来,中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。根据国家统计局数据统计显示,1-10月份,商品房销售面积已经高达130254万平方米,同比增长8.2%。商品房销售额高达102990亿元,增长12.6%。

11月15日,北京(楼盘)师范大学金融研究中心教授钟伟发表题为《新时代的中国房地产向何处去?》的文章。钟伟表示,在过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力,甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

那么,在转型之痛之下,房地产行业究竟是“明日黄花”还是“另有出路”?开发商的机遇又在哪里?

孙宏斌:房子不再抢手、好卖

持续一年以来的调控仍未结束。11月开始,包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控,全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。调控力度向三四线继续深入。

调控频次与花样也超过以往任何一轮调控周期。中原地产数据统计显示,1-10月,全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。出台的政策整体表现多样化一城多策,与往年相比,鼓励租赁与限售成最大的特征。此外,调控内容还涉及到

限购、限贷、限价、限售、限商等等各个方面。

融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到,“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化,有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完了,现在可能只卖了70%、80%,市场已经在发生变化。这是什么逻辑呢?非常简单,就是很多城市在过去两年间已经涨了很多。再涨,不会。政府限价也会极大地影响购买预期,买房子就是购买预期。如果老百姓(603883,股吧)认为一年房价不会涨肯定不买,认为两年都不涨肯定更不会买,不着急。当然每个城市不一样,现在中央都是按照去年10月份的价格在控制,有的城市可能去年10月份之前已经涨挺多,控制起来比较容易,有的城市可能去年10月份之前没涨,可能还会补涨,但也是按着(限价)。”

国家统计局最新数据也显示房地产行业下行趋势。需求方面,商品房销售面积、销售额同比增幅持续回落。供应方面,商品房投资增速小幅收窄,房屋新开工连续4个月同比下降。资金来源方面,到位资金同比增幅持续收窄,自筹资金同比结束连续8个月负增长,首次转正。

数据显示,2017年1-10月,全国商品房销售面积为130254万平方米,增幅较1-9月收窄2.1个百分点;销售额为102990亿元,较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月,全国房地产开发投资额为90544亿元,增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米,增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米,增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米,增幅较1-9月收窄0.4个百分点。

地产商美好生活的投资逻辑

严峻而态度坚决的调控为房地产行业带来增速趋缓的同时,也对行业走向产生巨大影响。对于本轮调控,孙宏斌曾表示,“本轮调控力度之大,对行业影响之深超乎行业想象。”

孙宏斌于11月15日表示,这些年,他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨,但是往下走可能性也不太大,会在一个很窄的通道里,这个行业其实已经很难了。”

中国指数研究院近期总结称,展望未来,十九大再次强调“房住不炒”主基调,短期内调控政策不会放松,投资需求的减弱促使住房回归居住属性,商品房销售面积明显回落;一二线城市成交量持续处于低位,三四线城市后劲不足,累计同比逐月回落,对全国房地产市场拉动作用减弱。长期来看,长效机制加快建设,租赁政策先后落地,市场将逐步回归理性,预计未来市场量价将保持稳定。

钟伟认为,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性,但并没有否定住房的商品属性,回顾1945年以来的美国,道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,从长周期看,美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国,炒房风是快速城市化进程中房地产(000736,股吧)长效机制不足所致。这样的定调,决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。

著名经济学家姚景源也认为,“房子是用来住的,不是用来炒的”,一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就,但确实也存在问题。姚认为“房子是用来住的,不是炒的”,不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌,而是提出了一个新的增长空间。新的增长空间是什么?姚景源赞同孙宏斌投资美好生活的逻辑。“我们现在要追求美好生活,美好生活必然要包括人们的居住。”

房地产的下半场在哪儿?孙宏斌认为,五年以后、十年以后,等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”:

周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。那么,房地产下半场干什么呢?就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达,也在于此。

美好生活是什么?消费升级是什么?

第一,就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等;

第二是教育、健康、养老,这两个不一样,教育、健康、养老,你没钱的时候也需要,但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老;

第三就是智慧社区、智能家居,人们有了房子,就会想怎么更安全一点,更舒服一点。

浙江新湖集团股份有限公司董事长林俊波认为,房地产行业集中度进一步提高之后,可能只剩下大的在里面玩,小的不可能再进来,新的大佬也很难再进去,进来也得玩大的项目才可能拿到地。建设美好生活也罢,医疗也好,健康也好,旅游也罢,酒店也罢,甚至产业也罢,都是做配套,实际上接下来是个配套的时代,只有这样才能有机会在这里面继续玩。

新时代的中国房地产向何处去?

中国房地产行业在过去20年经历了长足发展,自1998年启动住房改革以来,中国商品房市场从无到有,20年间,中国在快速城市化进程中,仍然保持了城镇人均居住面积大致每年增加1平方米的迅捷改善,地方政府从土地出让和房地产领域获得了财力补充,金融机构也获益良多。房地产行业成为年销售额逾10万亿元的、对社会经济生活有很大影响力的行业。

房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力,甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

在过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。在党的十九大报告中指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这49个字为新时代房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调。

第一,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性,但并没有否定住房的商品属性,回顾1945年以来的美国,道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,从长周期看,美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国,炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调,决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。

第二,多主体供给。房屋供给的主体,既包括市场,也包括中央和地方政府,还可以包括企事业单位和居民自建。在1998年之后,中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例,商品房一度高居住宅供给的90%以上,尽管近年来政府主导的保障房和棚户区改造力度大大加强,但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。受到收入约束,不是所有的家庭都有购房能力,但毕竟人人都期待住有所居。从其他国家的实践看,新加坡政府组屋占住宅供应的80%,其他20%为商品房。在欧美,政府也对房屋供应发挥重要作用。在未来,中国房地产供给过度依赖市场,依赖开发商的情况可能会逐渐变化,各级政府在供给侧发挥的作用将上升,并最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

第三,多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃,那么这将推动从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面,形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言,有可能形成通过公开市场的获地,也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道,租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外,非商品房的供给也需要金融财税政策的配合,例如配套的住房银行的组建,以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象,将指向缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

第四,多层次需求。我们的研究显示,从长周期看,居民收入的高低决定房价的高低,在既有收入分配格局下,居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%,在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高,但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质,则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房,在一二线城市买不起房的居民比率更高。因此中国居民对房屋的需求是多层次的,从豪宅到普通商品房,从可售式保障房到共有产权房,从商品房租赁到公租房等多层次需求现实存在。多主体供给和多渠道保障,恰恰就是为了以更充分均衡的方式,满足“买不起房”的群体的居住需求。

第五,租购并举。如果说以前居住需求基本通过买卖商品房来实现,那么未来除了买商品房,还可以购买可售式保障房或共有产权房,也可以通过规范的租赁市场,租房度日,房屋出租主体可能是开发商,也可能是各级政府。中国房屋租赁市场品有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋,而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

我们需要看到,房地产政策能够解决的问题是有限的,不能对涉房政策寄托太多的政策期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡,通常并不能通过涉房政策解决。就像租售同权并不能根治学区房问题一样,毕竟问题的根源在于优质教育资源的不足,而不在于如何划分学区、业主或租户。我们更需要看到,达成房地产长效调控机制是一个渐进的过程,在推动多主体供给和多渠道保障的进程中,既有的调控政策可能会适度调整,但不会有大的起伏,更不会有方向性变化。从2016年第四季度开始,中国房地产既有模式始终处于承受持续的转型压力之中。


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