解读新时代全球地产投资“防摔”新姿势

2017年11月21日 10:17   编辑:小徐   来源:和讯名家
摘要:昨晚维密天使惊天一摔,刷爆了朋友圈。这也告诉我们,得意时切莫忘形,凡事都要稳着点。

昨晚维密天使惊天一摔,刷爆了朋友圈。这也告诉我们,得意时切莫忘形,凡事都要稳着点。投资也是如此,聪明的投资者应该眼观四面、耳听八方,时刻防摔。中国房地产行业的高速增长阶段已经结束,现在已经进入从债券向股权、从增量向存量、从短期炒作到长期投资转变的时代。

过去十多年,是房地产的黄金十年。高增长的房地产行业,就像一条汹涌向东方奔流的大川,任何身处其中的事物,都会被这种趋势裹挟:大到船只,小到浮木,都可入海。

在这种“遍地捡钱”的趋势下,行业中的每个人都可以挣钱。如果是开发商,你买块地盖栋房子,卖了就能挣大钱。而作为普通人,只要你买个房子,揣在手上几年,坐等升值,就能大赚特赚。

但如果炒房这条路行不通了,你该怎么办?

如果炒房不再行得通了怎么办?

过去十年,中国最成功的投资不在资本市场,而是在房地产市场,只要买了房的人就是人生赢家。

为什么会出现这样的情况?核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%,远超经济增速,导致货币到手就大幅贬值。因此,大家投资的核心逻辑,不在于资产本身的价值,而在于跑赢货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产,房地产、外汇乃至黄金等。

而房地产,成为诸多投资品类中的高岭之花,一枝独秀。

除了市场上超发的货币,导致资产价格的水涨船高之外,还因为中国城市化进程30年中巨大的人口红利。大量人口涌入大城市,中国人传统的”成家立业一定至少要有套房“的理念,让房地产市场需求异常火爆。

这两方面原因,成就了中国房地产的黄金十年。

2004-2013年间,全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6273元/平方米,年复合增长率达11.57%,超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。

但如果成就房地产黄金十年的两个基础不再成立:

1、中国进入去杠杆时代、货币从潮水汹涌变成细水长流、M2增速在个位数变成常态。

2、中国政府多次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,租售同权政策出台,住房需求降温。

-0.9%、-1.1%、-0.8%、-0.9%、-0.6%,这是今年5月至9月北京(楼盘)二手房价格指数的跌幅,每月都为全国幅度最大。数据显示,9月北京新房价格指数下降0.2%。自今年5月以来,北京的新房价格指数一直处在持平或下跌状态,再也没有出现上涨势头。

这无疑是一个信号。房价只涨不跌?这盛世,未必如你所愿。

作为大类资产,房地产已占到中国居民资产配置的64%左右,明显偏高。在住宅市场增长有限的情况下,你需要将眼光看向别处。

从重资产向轻资产转化

难道,房地产就不值得投资了吗?

当然不,房地产投资依然有其不可替代的价值。

据MSCI的IPD房地产指数,全球房地产过去5年、10年的平均回报率为9.2%和6.4%。房地产作为一种抵抗通胀的有效资产,在过去百年的历史中,显示出了其对抗时间、“与天不老”的投资价值。

“如果10年前,你在春熙路买了一平方米房子,到今天你可能还能换一平方米,但是如果10年前你存这的是当时买这一平米的钱,放到现在可能就买不多到今天的一平米了。”IDG资本合伙人翟萍说道。

房地产依然有价值,只是,你需要转变思维方式。

对于那些买房用于投资的人来说,一个房子揣在手上,不仅要付出高额首付,还将背上高额杠杆。如果房价不能如自己所料想的那样快速增长的话,那么低买高卖的预期就会落空。这时,手上的实物,无异成了一个烫手的山芋。

即使将其租出去,也是杯水车薪。根据一份可靠数据显示,和纽约、伦敦、东京等世界大都会比,北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等中国城市的租售比(租金/售价)居于末位。以北京五环内一套100平米、600万的房子为例,如果业主将其租出去,以未来数十年平均月租1.2万(查阅租房网站,目前整租下来价格在8000左右,将其未来增值空间考虑在内)来算,一年收到的租金也不过15万,你需要整整40年才能收回成本。

因此,投资实物,是非常不合理的投资方式。轻资产,才是投资的未来出路。

未来的投资机会不在增量,而在存量。在房地产行业库存高企,需求疲软的情况下,与其简单地追求增量提升,不如让存量升值。未来,房地产行业的收入模式将从销售收入向租金收入转变,从增量提升向存量升值转变。虽然住宅市场已经大不如前,但商业地产大有可为。

因势利导,舟随水流,聪明的投资者应该与时俱进。咱们应该将目光投向商业地产。


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