严跃进:勒紧房价调控的“紧箍咒”

2018年05月16日 20:41   编辑:小徐   来源:中新经纬
摘要:中新经纬客户端5月16日电 题《严跃进勒紧房价调控的“紧箍咒”》作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监,中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策,同时对房地产大数据、区域市场投资风险等......

中新经纬客户端5月16日电 题:《严跃进:勒紧房价调控的“紧箍咒”》

作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监,中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策,同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。)

5月16日,国家统计局公布了今年4月份全国70城房价指数。数据显示,全国70个城市新建商品住宅价格环比增幅达到了0.6%,是近10个月的最高水平。换言之,房价上涨的幅度有所扩大。相对应地,房价上涨的城市数量也有所增加。

此类房价上涨的态势,和近期各地政府接受约谈、进而出台新管控政策是相呼应的。目前已有12个城市地方政府被住建部约谈,包括西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都和太原。这些城市都是房价上涨相对较快的城市。例如从此次公布的数据看,哈尔滨房价指数的同比增幅为12%,是全国70个城市中最大的一个。房价上涨过快倒逼新调控政策的出台,如长春、成都、哈尔滨等调控内容。

严厉调控下何种炒房心态尚存?

为什么调控如此严厉的情况下,房价还在上涨?观察目前市场的交易情况,我们发现至少存在两类炒房的心态和需求。

第一类是指,当前部分“价格低估、政策宽松、有概念支持”的城市,正成为新一轮炒房者进入的城市。以丹东为例,丹东过去房价总体上比较低,或者说没怎么涨,而这两年丹东一直执行的是去库存政策,所以政策较为宽松,根据此次公布的数据显示,丹东新建商品住宅价格指数环比增幅为2%,与海口和三亚成为4月新建商品房环比涨幅最大的城市。此类城市近期备受追捧,其负面效果也是显而易见的。

第二类是指,部分“城市能级高、政策有漏洞、可以做跳板”的城市,也成为部分人炒房的首选目标,包括西安、成都等城市。比如说,部分购房者在北京工作,但没有户口和购房资格,这个时候或会考虑到成都购房。其心态在于,先在成都落户和买房,如果不抛售,至少还可以涨。如果有机会,则可在抛售后回北京购房。此类心态多半是带有投资属性的,是一种过渡类型的购房行为。

楼市调控信号该如何理解?

近期调控的信号不断放大,接下来政策收紧的概率也会加大。研究目前市场的心态并同时密切关注各城市的走势,则显得尤为重要。不论是地方政府、房企,还是购房者和投资者,都需要对此类楼市调控政策有较好的分析和理解。

1、调控的逻辑

目前调控的逻辑,重点体现为以下几点内容。第一、调控的标准在于要维护“房住不炒”的目标,若出现了各类房价上涨的潜在因素,那么就会出现“枪打出头鸟”的现象。第二、调控应该有一根弦,各级地方政府需要积极强化政府房价调控目标责任制,而各类抱怨、消极和不作为的调控情绪均不可取。第三、调控应该强化对政策的敬畏之心,目前虽然调控收紧,但钻漏洞或者不理会调控政策(如限售政策)的行为也很多,接下来需要继续研究和提出新策略。

2、调控的重点

对于各类房价潜在上涨的因素,接下来都会有各类新的调控做法。第一、从区域市场看,东北市场、西北市场、西南市场的政策收紧概率将加大,此类区域过去政策相对宽松,近期房价上涨过快,必须要有新的管控内容和手段。第二、从物业结构上看,刚需楼盘、酒店式公寓等领域的政策收紧概率加大,尤其是酒店式公寓项目或成为新一轮调控的重点管控内容。第三、从城市分类上看,部分三四线城市接下来会有收紧的概率,尤其是一些库存规模不足、房价上涨过快的城市,类似银行贷款、公积金贷款、限售政策、学区房买卖等方面势必会有收紧的内容。

3、调控的艺术

调控不是盲目地打压,而是一个博弈的过程,需要针对钻漏洞的现象,提出更精准的调控策略,这也是调控艺术的体现。第一、假离婚炒房的管控会趋于严厉,与其道德谴责,不如研究假离婚的动机。购房资格用完后的假离婚势必会限制购房。第二、人才引入后的炒房行为会受管制。以人才引进目的办理户口进而购房的,将会面临缴纳社保方面的约束。第三、社保缴纳方面会更规范,尤其是通过中介公司、物业管理公司等办理的社保缴纳,或被定性为虚假社保缴纳的做法。第四、亲属挂靠户口进而炒房的现象会受遏制,这样是为了防范“无中生有”形成购房资格的风险。第五、只草签而不网签的购房行为会受管制,类似“占坑”行为是典型的炒房现象,未来不及时网签的则可以取消网签资格。

4、调控的修正

调控总归是为了让房地产市场更加健康,所以调控也不是全面的收紧。对于该放宽的地方,楼市调控政策也会有放宽的表现,这和调控收紧的内容是相呼应的,并不矛盾。第一、公积金提取和贷款方面会有各类便民政策,少走程序,让数据多跑流程,这会是后续各地公积金管理中心的重点改革内容。第二、积极增加土地供应,尤其是各地在研究各区库存去化周期后,库存规模小的区域势必会有供地增加的机会和优惠。第三、银行贷款也会从商业行为角度出发,若有较多的额度,依然可以给予各类折扣。第四、大城市租赁房源在下半年会陆续入市,针对部分人群会给予较为宽松的租赁条件,类似租金补贴等。第五、包括资产证券化、REITs等金融产品,或在下半年陆续推出,进而利好分流部分投资投机资金。(中新经纬APP)

严跃进

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