类住宅受限,商地出让回归本源

2018年07月19日 16:17   编辑:小徐   来源:钱江晚报
摘要:7月主城区出让的商地,均严格限制类住宅,土地价格明显回落类住宅受限,商地出让回归本源钱江新城商业楼群中,之前有不少大面积酒店式公寓。(本报资料图片)今年4月,杭州的新版“限酒令”(限制酒店......

7月主城区出让的商地,均严格限制类住宅,土地价格明显回落
类住宅受限,商地出让回归本源

钱江新城商业楼群中,之前有不少大面积酒店式公寓。(本报资料图片)

今年4月,杭州的新版“限酒令”(限制酒店式公寓等类住宅)重出江湖,对于新出让的商业地块,规划条件中增加“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300m2”。

而在7月主城区的土地出让中,商地的竞拍变得异常冷静,开始回归本源。

7月主城区出让的商地中

一律要求“不得建类住宅”

今年4月中旬,《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》出炉,标志着杭州新版“限酒令”出炉。

该函明确:“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的,规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300m2’”。

7月至今,主城区已陆续成交了8宗商业商务地块,以及1宗商住地块,从出让文件中可以看到,但凡地块包含商业商务部分,出让文件均强调了“不得建设公寓式酒店、公寓式办公等变相公寓性质的建筑”及“最小产权分割单元不小于300m2”。

除此之外,部分商业地块的出让要求还相当苛刻。例如7月16日成交的文晖单元和之江度假区单元商地,除了要求“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300m2”,更要求了“地块自持比例为70%,自持年限为40年。”

还有7月6日中海拿下的翠苑商住地块,其中商业商务面积的地上建筑面积占总建筑面积的20%。根据土地挂牌文件要求,商业商务部分也被要求了“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300m2”。对此,中海地产相关负责人告诉记者:“因为‘限酒令’,这部分商业以后会规划做写字楼。”

而在过去,如果出让条件中没有明文约定,大多数房企选择将商业部分建成酒店式公寓。“酒店式公寓当然更好卖,价格也可以更高。如果建写字楼,利润跟酒店式公寓比起码要减少30%。而如果做成商铺,只有沿街商铺有价值,但沿街能规划的商铺数量也非常有限,而且300m2以上的面积会非常难卖。”一位房企人士告诉记者。

参与商地拍卖的房企锐减

蒋村商地价格跌幅达35%

过去两年商业地块受追捧,很大原因在于可以打擦边球做成酒店式公寓产品,尤其是住宅限购后,类住宅产品实现了热销,价格一路上扬,利润颇为可观。

资料显示,去年主城区共成交了40宗商业商务地块,开发商几乎是拿地的主力,包括龙湖、招商、广宇、协安、赞成等房企,更有中豪、中赢、海威置业等专注开发酒店式公寓的房企。而且大部分成交溢价率不低,楼面价拍至破万的达19宗。

尤其是主城区高价宅地附近的商业地块,更是兵家必争之地。

例如宅地楼面价已超3.6万元/m2的彭埠单元,去年1月19日,一宗商地出让,最终被拍至17759元/m2的楼面价,溢价率接近120%。去年下半年彭埠又先后推出两宗商业地块,由广宇包揽,楼面价分别13265元/m2、16143元/m2,溢价率都不低,分别为33%、59%。

还有宅地楼面价已突破4万元/m2的申花板块,去年9月的一宗商地出让,虽然起拍价仅8090元/m2,最终仍被拍至12595元/m2,溢价率56%。

而今年7月,主城区已成交的8宗商地,参与的房企很少。房企出手拿商地的,只有德信一家。

商地价格也明显下滑。7月6日,蒋村商地由德信以6548元/m2底价摘得。资料显示,蒋村的宅地楼面价在去年已达到3.2万元/m2,由葛洲坝竞得,不仅包含44%的自持比例,还需现房销售,因此蒋村的商地也变得炙手可热,2016年11月28日,两宗蒋村商地由龙湖、泰禾包揽,成交楼面价分别10076元/m2、7631元/m2,溢价率分别为83%、40%。

此次德信项目的拿地价,若相比龙湖项目,跌幅达35%。

“限酒令”后德信为何继续拿商地?德信相关人士告诉记者:“德信原本就有一家运营商业的子公司,该地块后续可能打造独栋企业办公楼。”

有利于可持续楼宇经济

有利于住房租赁市场健康发展

随着“限酒令”的执行,原本被房企打擦边球建成“类住宅”使用的商业地块,逐渐回归其本来价值。

浙江中原首席分析师荆海燕认为:“商地的出让,初衷原本是写字楼或其他商业形式,会为所在街道和区里产生长期的税收,形成可持续的楼宇经济。但酒店式公寓卖完就没了,好比一锤子买卖,并不是政府乐见的。”

今年初刚刚挂牌成立的紫金港科技城就是较为鲜明的案例,整个科技城范围内,未来将打造超过400万m2的产业楼宇集群,而住宅的规划只占一小部分。

仲量联行杭州零售地产部高级经理卢纯蔚则认为,杭州的租金回报率较低,而类住宅的大量存在会冲击住房租赁市场,不利于国家倡导的住房租赁市场的健康持续发展。限制类住宅的数量,主流的住房租赁市场就更加可控。

仍有房企想打擦边球

最终看监管的力度

对于从嘴边流失的这块“肥肉”,仍有房企心存侥幸。

尽管有“最小产权分割单元不小于300m2”的限制,并明确“不得建酒店式公寓”,但还是有房企认为可以打擦边球,通过预留管道保留居住功能,先按300m2销售,验收后,帮助购房者改造成多间小户型酒店式公寓出租。

不过,对于这种打擦边球的方式,也有房企明确表示风险太大,不会去尝试。

还有房企认为,一些豪宅区的商地,拿来建成300m2以上的类住宅,也有一定的市场。

至于如何防止这些擦边球,最终还要看监管的力度。

印梦怡

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与房途网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。