北京楼市成限竞房主场 改善盘为稀缺品

2018年09月13日 10:53   编辑:小徐   来源:中国网
摘要:“截至9月11日,北京限竞房进入卖不完的时期,网签仅12%,实际平均卖出不足4成。”中原地产首席分析师张大伟告诉北京青年报记者。在北京严格的调控下,限竞房遭遇淡市。截至日前,北京合计有16个限竞房项目......

“截至9月11日,北京限竞房进入卖不完的时期,网签仅12%,实际平均卖出不足4成。”中原地产首席分析师张大伟告诉北京青年报记者。

在北京严格的调控下,限竞房遭遇淡市。截至日前,北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证,合计提供商品房限竞房源9038套,达到了93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,只有8个项目有网签数据,合计网签只有1089套,按照这个比例计算,网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售,市场已经入市的这16个项目,平均去化也不足4成。另有数据显示,北京每新推10套新房,其中5套是限竞房,4套是7090政策房,只有一套是改善房。这就意味着,在未来一段时期,限竞房将展开白热化竞争,而另一方面,超过90平方米以上的改善型楼盘将会越来越稀缺。

买房人购买心理受挫 限竞房也在打折卖

一份来自58安居客房产研究院的报告称,8月购房者和经纪人信心指数都出现回落,其中,购房者信心指数为98.4,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%,环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。因此,如今能有买房意愿的购房人是真正的需求者,而他们面对的将是任意挑选的限竞房市场,有专家指出,目前楼市已经到了“粥多僧少”的地步。

这种心理变化迅速被开发商抓住,抢客户成为所有楼盘的第一要务。几位北京房地产知名营销负责人告诉北青报记者,“去年年底的时候,虽然预感今年的市场将变成一个限竞房为主的战场,但起码还很乐观。基于过往对价格工具的认知,限竞房低于同区域市场均价的特性,虽然打掉了开发商相当部分的利润预期,但是,却吊起去化速度的胃口,这个逻辑顺理成章,既然舍掉了很多利润,去化速度总该没问题吧?按照当时的想法,如此逻辑一点也没错。”

“但到了今年面对现实才发现,一,限竞房迟迟拿不到证,本来预计最迟三四月份就能取证,而且营销部门都是按照这个节奏去推广、蓄客,但结果是有的证直到现在还没有取得。好容易积蓄的客源,被之前开盘的限竞房给抢走了,还有就是被二手房市场分流走了。二,同样都是限地价竞房价的产品,无论是户型还是面积,无论是设计还是赠送,基本每个项目都差不多,买房人选择余地大,就造成了谁的性价比高、谁的优惠力度高,谁就能胜出。但从目前状况看,眼下没有谁是绝对赢家。”该营销负责人说。

据该人士透露,由于之前的乐观,很多限竞房开发商预期开盘入市清掉80%的项目房源,迅速完成回款,因为限竞房利润不高甚至不赚钱,快速现金流是唯一的逻辑。结果发现,现实销售和最初蓄客周期的重合度,连1/5都不到。蓄客周期超过三个月不能开盘销售,客户一定流失,这是销售界的规律,现在还有越来越缩短的态势。

这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素:限竞房项目入市的节奏,不是商品房时代的“接续式”,而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代,项目是几个接着几个入市,但限竞房项目为主的时代,节奏变成了一批集中入市,而后市场消化,而后,再来集中一批。这样造成的局面,从操盘的角度看,就是现在这个样子,谁也不可能快速去化,特定时间区间内的供应量很大。

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