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李宇嘉:高碑店先行,环京楼市“集体解冻”VS“竞争惨烈”?

2019年03月17日 16:06:11  来源:中新经纬  编辑:小徐
摘要:中新经纬客户端3月17日电 题《李宇嘉高碑店先行,环京楼市“集体解冻”VS“竞争惨烈”?》作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)过去10年,楼市真正走过......

中新经纬客户端3月17日电 题:《李宇嘉:高碑店先行,环京楼市“集体解冻”VS“竞争惨烈”?》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

过去10年,楼市真正走过“过山车”行情的区域只有一个,就是环京。环京在2017年被“冷冻”,房价普遍腰斩、交易量跌7成。但两年后,这个市场开始复苏,抄底机会来了吗?

李宇嘉

近日,高碑店打响环京楼市解冻的“第一枪”。高碑店市下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》提出,对企业引进的具有大中专以上学历(含职业院校)的毕业生、中级以上专业技术人员、技能人员;企业根据发展需要引进招聘的管理人员;落实京津冀协同发展战略落地的各企业、个体商户,其登记的法定代表人、部经理、股东、董事、监事以及社会团体的公益组织发起人、负责人,这四类人群,不需要缴社保,即可购买一套房,但3年内不得上市交易。仔细看,这四类人群基本涵盖所有潜在购房人群,松绑力度确实大!

红利辐射“黄金三角”

高碑店在哪?从环京区位价值或楼市价值来说,笔者认为,它属于“第三阵营”。“第一阵营”是千年大计的雄安新区,“第二阵营”是北京副中心(通州)边上、夹在两大直辖市京津之间的“北三县”,“第三阵营”是环京其他地区,即北京、雄安、天津之间的广大区域,隶属河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。

尽管是“第三阵营”,但高碑店在雄安和北京之间,距雄安新区很近。京广高铁高碑店站距北京西站30分钟路程,无缝对接北京7号线和9号线地铁。

高碑店产业基础也不错。如长城华北、中客华北、新凯等汽车制造业;世界最大节能门窗生产基地;有着“北白沟,南义乌”之称的中国箱包之都白沟等。特别是,北京疏解资源,著名的新发地迁往高碑店,高碑店成为覆盖京津冀1.1亿人口的华北最大农副产品批发基地。

由此看来,高碑店堪比“北三县”的限购(非户籍需3年社保),一点儿也不冤。京津冀一体化,就是为了破解河北的发展问题。但喊了很多年,效果不见好。殊不知,行政力量造成的就业和公共服务巨大“鸿沟”,导致北京对外围“净虹吸”,靠市场力量难以疏解。解铃还须系铃人,于是,北京西南100公里外的雄安新区横空出世。

根据国家批复的《雄安新区总体规划(2018-2035年)》,北京高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非首都功能,将统统迁到雄安。公共服务、科研迁到北京100公里之外,与北京、天津形成“黄金三角”,这是红利辐射的最佳路径,大家雨露均沾。

环京限购迟早会放开

过去,用地、产业、交通、人口、公共设施和服务等没有统一规划,京津冀一体化也好、北京副中心也好,红利转为“炒房”了。这些基础工作到位前,环京楼市“冷冻”是合理的。现在,中央统筹下,基础工作到位了,如通州与“北三县”开始统一规划了。包括高碑店在内的环北京,也一样,都在抢着做好规划对接,承接北京产业和人口转移。

雄安新区,未来将是科研、医疗、金融、企业总部密集的地方。上海、深圳很多科技企业已开始布局雄安。由此推断,雄安外围,制造业、加工和配件、生产生活服务(比如像高碑店的新发地)等相关产业,也会完善起来,再加上承接北京疏解出来的产业,高碑店等地机会不可谓不大!

环京限购,一定会放开,迟早的事。因为国家战略要求京津冀协同发展,实现这个战略的“牛鼻子”——疏解北京非首都资源,必然要与地产协同起来。也就是,人口、产业、地产、交通协同发展。

针对《关于支持民营经济发展的实施意见》,高碑店政府负责人表示,“出台这一条规定主要是考虑到民营企业的发展,以及在发展过程中,相当一部分工作人员有着居住的刚性需求。”住建部此前表示,明确房地产调控保持连续性和稳定性。京津冀重在疏解北京非首都功能,可见,高碑店敢于迈出第一步,显然得到了认可。

因此,但凡能将产业、人口、地产协调起来的地区,都能松绑调控。未来,环京也好,其他城市也好,调控松绑的原则就是,人口、产业能填补松绑后的空档,杜绝楼市炒作。

相比与上海、杭州、广州、深圳等外围,拥有一定的整体产业基础和配套能力。环京地区产业配套、基础设施、公共服务能力等,整体较落后。北京“不要的”东西是很多,但环京“想要的”区域更多,该怎么办?

这靠实力,更靠地方主动作为。制定诱人的规划、松绑限购,高碑店能做,与其同属保定的涿州、永清、霸州、固安也能做,持续火热的“北三县”还能做。奥运要来了,北京西北方向的张家口也能做。红利是有,但投射到谁,因城施策下,有很大的不确定,不是说高碑店松绑了,楼市就能抄底了。

作为“第一阵营”的雄安、“第二阵营”的北三县,先尝了北京红利的“头啖汤”,未来还有宏伟的计划。目前,环京的房价和存量房已在高位,很多开发商等着限购松绑来解套,海量供应正在路上。作为“第三阵营”的高碑店等,能接收多少红利?楼市有多大利好?这是最该考虑的。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

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