楼市酝酿巨变!此招一出房价上涨

2018年09月25日 08:29   编辑:小徐   来源:凤凰网
摘要:9月21日下午4点,楼市突然传来一个重磅消息广东正在酝酿取消商品房预售制度!这个举措一旦成真,将对中国楼市产生深远影响,将决定一批人、一批企业的生死!最早发布这个消息的是上海的“澎湃新闻”,报道说......

9月21日下午4点,楼市突然传来一个重磅消息:

广东正在酝酿取消商品房预售制度!

这个举措一旦成真,将对中国楼市产生深远影响,将决定一批人、一批企业的生死!

最早发布这个消息的是上海的“澎湃新闻”,报道说:

广东省房地产协会当天(9月21日)向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

广东省房协相关人士表示,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

“澎湃新闻”的报道还说:

《通知》称,日前,

住房城乡建设部

向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。

要求,对商品房预售许可进行深入研究,

建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

也就是说,广东酝酿取消“商品房预售制度”,有全国性的背景,可能对全国楼市的制度建设产生影响。

什么是“预售制度”,它的取消将意味着什么,会带来哪些影响。

“商品房预售”,也就是民间所谓的“卖楼花”,是香港首创的,发明人据说是霍英东,时间是1953年。

后来,中国内地在建立房地产制度时,基本上参考了香港的做法,所以“商品房预售”也就传入内地,在上世纪九十年代中期,写入了一系列政府法规、文件。

“卖楼花”是一项对开发商极为有利的制度,它意味着房子还没有建成,就可以出售,拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本,提高了资金周转率。

比如某大开发商,就提出了“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的要求,借助预售制度,把高周转玩到了极致。

但具体到每个城市,商品房预售条件会有一些差异,不完全一样。一般来说,高层需要封顶,多层至少要开始地面以上楼层的施工,此外还有对地价是否交付,主要证件是否办理的要求。

“卖楼花”在对开发商有利的同时,对购房者不利。

因为预售的房子存在烂尾、长期拖延的可能,而这种情况在各地屡次发生。正因为如此,关键部门希望采用现房销售的方式,这样对购房者才是公平的。

但取消商品房预售制度,影响重大:

第一,开发商生存更为艰难。

从“预售”到“现售”,往往还有很长的时间,多层小区一般还要1年,高层或许要1年半到2年。这意味着,开发商资金回笼周期大大延长。

政府限价、限购、限贷、限售之后,如果再“现售”,对于开发商来说,经营成本大增、风险大增,

小开发商很难靠几个有限项目实现平衡和资金腾挪,必然要被大开发商并购。

第二,商品房建设成本大增,房价上涨将很难阻挡。

由于现售让开发商资金周转效率大大降低,资金成本将显著上升,

最终必将加到房价里,至少让房价上涨10%到15%。

那么问题来了:中国会逐步取消预售吗?

我的看法是:有可能。但可能需要较长的过渡时间,操之过急会让很多企业资金链断裂。

估计会分阶段提高预售条件,新老划断,在新拍卖地块中增加“现售”的比重,最终用几年时间实现过渡。

全面取消预售,将成为中国房企并购的一个重要推动力量,加剧小企业退出,房企将巨头化,而房价也将被成本推着继续上涨。

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