杭州主城将迎推地潮 多数地块可能要现房销售

2017年05月14日 08:33   编辑:小安   来源:腾讯网
摘要:4月26日,杭州主城区推出5宗土地,溢价率全部突破50%,均需现房销售。土地新政后的首场挂牌会,完全可以用“疯狂”来形容,因为它突破了所有政策门槛。类似的疯狂场面,在接下来的几场土地挂牌会上或将持续上......

4月26日,杭州主城区推出5宗土地,溢价率全部突破50%,均需现房销售。土地新政后的首场挂牌会,完全可以用“疯狂”来形容,因为它突破了所有政策门槛。类似的疯狂场面,在接下来的几场土地挂牌会上或将持续上演。

据统计,截至目前杭州主城区已挂牌11宗土地(杭政储出[2017]9-19号),并预告4宗土地即将挂牌。在这15宗土地中,住宅类地块共6宗,分别位于三墩北、大学城北、三塘单元、滨江襄七房、丁桥和蒋村。

土地竞价规则:当溢价率达到50%时,拿地开发商需现房销售;溢价率达到70%时,锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

挂牌地块起价“较低”

在5月24日这场土地挂牌会上,杭储14号三墩北宅地是唯一的住宅类用地。地块出让面积68263方,约合102.39亩,容积率3,可建筑面积204789方。地块面积较大,但起始总价也不低——起价222709万元,折合楼面起价10875元/方。对比区域地价,这个起价显得有些“过低”。历史成交记录显示,地块边上的万科·西雅图,地价为14902元/方;区域最高地价,为郑州绿都创下的19864元/方。

按50%溢价折算,楼面价为16313元/方;即使按70%溢价折算,楼面价也只有18488元/方,未超过区域最高价。所以,多位业内人士认为,三墩北地块溢价超50%,需现房销售,几乎是铁板钉钉的事;甚至达到70%封顶溢价,也是有可能的。如果达到70%封顶溢价,加上又需现房销售,整体投入资金需数十亿元,这显然不是一般中小房企所能承受的。

6月5日,杭州主城区将推出5宗土地,包括3宗住宅类地块。其中,杭储17号大学城北商住地块,就是其中之一。地块出让面积48736方,约合73.10亩,容积率2.5-3,可建筑面积127952.5方(商业占近3成)。起价72583万元,折合楼面起价5673元/方。按50%溢价折算,楼面价为8510元/方;按70%溢价折算,楼面价为9644元/方。目前区域在售楼盘的价格,在13000-14000元/方。正常情况来看,70%溢价下的楼面价已经不低。

杭储18号三塘商住地,出让面积38392方,约合57.59亩,容积率2.8-3.8,可建筑面积115171.6方(商业占25%)。起价201954万元,折合楼面起价17535元/方。地块所在的区域还是比较成熟的,东北侧是已开业的中大银泰城,万家星城再过去,就是杭州最大的城市综合体新天地。目前地块东侧的万家星城,二手房实际成交价在3.2万-3.8万元/方。我们来做个对比:按50%溢价折算,楼面价为26303元/方;按70%溢价折算,楼面价为29810元/方。丁桥、蒋村宅地

触及现房销售的概率也很大

除了已经正式挂牌的,最近杭州主城区又预告了4宗土地。其中,丁桥和蒋村各有1宗宅地推出。

丁桥宅地起价10098元/方,按50%溢价折算,楼面价为15147元/方;按70%溢价折算,楼面价为17167元/方。而区域最高地价,为去年底郑州绿都创下的18516元/方。

时隔多年再推宅地的蒋村,这次推出的地块起价18646元/方,按50%溢价折算,楼面价为27969元/方;按70%溢价折算,楼面价为31698元/方。

不过,接下来有个问题,我们却不得不面对。土地新政固然把地价限制住了,但现房销售项目的增多,意味着短期内的楼市供需压力还会进一步加大。因为现房销售项目进入市场的时间,必然会被大大延后。

当然,再过两三年,等这些项目上市,对购房者来说不失为一件好事。因为现房销售时代的到来,可以让购房者更清楚地看到楼盘的质量好坏,也能促进开发商进行品质方面的提升。

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