第一太平戴维斯:上海豪宅租金排名亚洲第四

2017年09月10日 17:26   编辑:小徐   来源:凤凰房产
摘要:2017年上半年,上海10大顶级豪华公寓的平均租金上涨6.6%(美元)或3.9%(人民币),超越新加坡升至亚洲第四位。根据2017年6月30日数据,上海豪宅实际净租金为每平方米每月39.2美元,北京为......

2017年上半年,上海10大顶级豪华公寓的平均租金上涨6.6%(美元)或3.9%(人民币),超越新加坡升至亚洲第四位。根据2017年6月30日数据,上海豪宅实际净租金为每平方米每月39.2美元,北京为33.3美元,深圳、广州分别为24.3美元以及24.2美元。上海作为内地豪宅租金最高的城市,与亚太区第一豪宅市场香港(91.8美元)相比,尚不及后者的一半。

近期人民币对美元升值,加之过去两年中住宅价格一路上涨,国内住宅租金受到双重支撑。眼下虽然主要市场的房价涨势难以维持,但对租赁市场而言仍有一定的推动作用。此外,新一轮限购限贷政策出台,且房价高企导致购房压力增加,迫使很多潜在买家转入租赁市场。

近期政府出台一系列措施增加租赁供应,鼓励租赁市场发展。例如,上海计划在“十三五”(2015-2020)期间新增租赁住房70万套。土拍开启新模式,不再是价高者竞得;竞拍首轮达到上限后,将通过开发商竞争自持租赁比例来决定。上海更推出首批70年纯租赁用地,所建物业仅用于出租,不得出售。

广州、武汉确定住房租赁试点方案,提出“租售同权”,租房者与购房者在子女就近入学等问题上享有同等权利。在无锡、郑州、扬州、济南等二三线城市,租房者可申请户落户。杭州计划年内建成政府住房租赁平台,旨在提高市场透明度,更好地保护租户权利。

政府明确表示支持住宅租赁市场发展以来,投资者与开发商的市场参与度有所提高,过去12个月已有积极动作。万科近期宣布将投建1.6万套“泊寓”公寓;华平投资通过向魔方公寓、Nova Property注资,活跃于市场已有数年时间。美国最大的公寓运营商Greystar也表示将与麦格理集团合作,以中国、日本、澳大利亚为重心开发亚太市场机会。

据中金公司预测,到2020年,中国住宅租赁市场总值将增至1万亿人民币。对于迅速演变的城市而言,为了吸引来自国内外受过教育的年轻劳动力,有必要发展住宅租赁市场来满足住宅需求。城市住宅价格不断上涨,超出很多年轻劳动力的经济承受范围,因此流动性、灵活性将成为其选择住宅时的首要考虑因素。大型住宅管理公司发展可能会与学生公寓、养老公寓等新兴领域协同发展,亦有可能分立出来搞专业化运营。

然而,市场发展还需克服一些限制与挑战。国内私有住宅市场价格站上历史高位,导致收益率偏低;管理能力及经验普遍缺乏;对于众多开发商而言,持有大型物业组合意味着巨大的资金压力。

第一太平戴维斯酒店式服务公寓管理部董事康茵莉女士表示:“市场正迅速演变。以前,服务式公寓的租户以外派至中国一到两年的外籍员工为主,如今不仅外籍员工的外派期缩短,本籍租户的比例也显著提升,因为很多商务人士出差频率增加且时间更长。”

康茵莉女士还指出:“高端物业的成本压力开始积聚,同时市场对更经济实惠的新型服务式公寓的需求也在不断增加。这类服务式公寓不仅配套统一管理与预订服务,租金也更加优惠。”

第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事吴?B女士表示:“上海的商务社区持续扩张,相应地租赁业务得到规模增长。近年来,得益于年轻租户对市中心居住体验的不懈追求,市区地段的项目竞争继续升级。”

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事简可先生表示:“租赁市场近来的进展令人无比振奋。这个市场历来属于利基领域,主要面向外籍员工以及本土高级管理层。如今扩张至大众市场,对能够正确定位的开发商及投资者意味着重大机遇。人口流动性不断增强,租房接受度日益提升,早期投资者应能收获‘飞来横财’。”

图1:十大豪华公寓租金,按城市

来源:第一太平戴维斯研究部

图2:五大标杆服务式公寓租金,按城市

来源:第一太平戴维斯研究部

图3:2016年上半年十大豪华公寓租金所处周期

来源:第一太平戴维斯研究部

图4:2016年上半年五大标杆服务式公寓租金所处周期

来源:第一太平戴维斯研究部

技术说明:

第一太平戴维斯《亚太区标杆物业调查》覆盖亚太区重要城市核心房地产板块中的顶级项目,不应与市场整体状况相混淆,尤其是进行市场周期比较时。这项研究重点调查入住总成本,包括租金、税费与管理费用,考察对象仅限于各板块前5或10大项目。汇率波动与市场周期也相应予以跟踪记录。

优质标杆物业的定义与具体参数如下:

五大优质写字楼

拥有开阔视野、约500平方米中区写字楼单元的租金

五大优质商铺

优质购物中心首层约100平方米时装商铺的租金

十大奢华公寓

拥有开阔视野、约150平方米中区公寓单元(2/3居室)的租金

五大优质别墅/独立房屋/联排别墅

名气最高的住宅区内约250平方米住宅单元的租金

五大奢华服务式公寓

拥有开阔视野、约150平方米中区公寓单元(2/3居室)的租金

五大五星级宾馆客房价格

拥有开阔视野的双人客房价格(全价)

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