楼市最重磅的3大消息来了!这些城市才是未来的主战场

2017年10月17日 18:31   编辑:小徐   来源:凤凰网
摘要:话说今年房地产调控被称为“史上最严调控”,严到什么程度呢?楼市还能不能买,限购限售频发,2020年后,房子还能卖出去吗?1三则大消息来了!最近的几则消息值得房地产行业关注。一是,国家统计局局长宁吉喆在......

话说今年房地产调控被称为“史上最严调控”,严到什么程度呢?楼市还能不能买,限购限售频发,2020年后,房子还能卖出去吗?

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三则大消息来了!

最近的几则消息值得房地产行业关注。

一是,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示:房地产调控的长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。

二是,截止目前为止,全国限售城市增至50个,继限贷限售之后,限购潮再起,并已然成为了楼市新一轮调控升级的最重要手段。

三是,从今年9月下旬开始,国土资源部已部署对70城市住宅用地出让合同执行情况展开检查,明确表示:住宅用地不能拿来炒作囤积。

三则消息当中,楼市长效调控机制更为重要。就楼市长效机制而言,其实,楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的,其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看,其实,本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。

2

“房住不炒”岂止说说而已

先看一张图片,这是某研究院的《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告。

明显看出,一线平均成交面积降幅明显。二三线,尤其是三线,平均成交面积降幅最低。

从环比数据上看:

一线城市 8月环比 -11.6%↓,北上广深同比均下降,上海、深圳同比降幅超五成;

二线城市 8月环比 2.8%↑,重庆成交保持环比小幅回落但绝对规模仍处高位,天津、南京等地成交持续走低同比降幅进一步扩大;

三线城市 8月环比 4.5%↑,徐州需求透支成交乏力市场规模高位回落,汕头等地成交量维持高位,1-8月同比增长超1.5倍。

从这组数据上,最起码可以看出“城市是用来住的,不是用来炒的”,这句话不是说说而已。

和以往的“一刀切”的楼市调控政策不同,这次的调控主要采取“因城施策”,从供需端发力调控房价,用去库存的方法促使房地产“平稳健康发展”。

根据城市购买热度不同,在需求侧,对不同热点城市采取了限购、限贷、限卖(T+n)调控,提高购房门槛,过滤掉一批投机份子;在供给侧,增加土地供应量,整顿新房、存量房销售市场等,增加供应量;三四线库存多,通过棚改让一部分热钱流入三四线城市,减少库存。

一套调控组合拳下来之后,再加上经济、货币、收入及购买人群心理预期的变化等因素的影响,目前全国楼市房价呈现的特点是:

一线城市房价已经被摁住了,并且一段时间内不会上涨

二线城市房价个别城市有上升势头,但整体比较平稳

三线城市房价目前是高位横盘,处于调整期

3

短期房地产市场的预测

一线城市将步入“存量房”时代

目前北京的二手房成交量是新房的5倍,上海的二手房成交量是新房的3倍。未来,二手房存量房源将成为市场的主角,新房则成为配角,也会更稀缺。

并且一线城市随着入城门槛的提高,高收入、高科技人才才是一线城市未来主要的流入人群。

以北京为例,上图中,北京2017-2021年,5年的土地供应一共6000公顷,商品房供地面积只占40.8%,所以,高收入人才导向流入,再加上土地的稀缺性,未来一线城市的房价会持续上涨。

二线城市是未来新房的主战场

对于以往价值被低估的城市,依靠人口基数大、产业升级空间大、能独立形成城市经济圈的城市,是未来投资的热土。

大量人口为市场带来住房需求,另外,受新经济辐射及轨道交通节点城市具有发展机遇。

2016年,天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京及青岛GDP过万亿。

一线及杭州、南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段,经济活力突出。

西部节点型城市,如重庆、成都等,借助“八横八纵 ”铁路规划使各城市群内部交通资源分配产生变化,部分节点城市发生变更,未来存发展机遇。

三四线城市进入需谨慎

近两年的限购政策,将市场的热钱挤压到了三四线,加上棚改政策的进行,很多五六线的城市房价也出现了一番大涨,实现了ZF调控下的去库存。

虽然短期内释放了资金去向压力,但沉淀在这些非优质资产上的资金,未来的退出将非常困难,没有产业支撑、没有人口支撑,也就没有长期利好预期。

所以在选择三四线城市进入时,记得选择核心城市周边及有产业优势的三四线城市,这些三四线未来具备发展空间,特色小镇将迎快速发展期。

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2020后楼市将迎“大变局”

房地产专家张宏伟认为,不动产登记系统将形成,全国住房信息联网将实现,无论是房产税还是房地产税的征收,技术平台将为它们的施行奠定技术基础。此外,建立不动产统一登记制度,房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件,从官方公布的推进口径来看,上述两项工作大约会在2020年左右完成,这也就意味着,房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。

凑巧的是,在2020年前后这段时间还有3个重要结论值得我们关注。

一是,楼市正式进入存量房时代。某咨询研究部结果显示,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。

二是,当前至少50个城市限购政策出台,并非只是将活跃的楼市需求冻结并后置,它还有另外一个作用,那就是通过启动限售2-3年为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记、购租并举制度的建立及落地等等。

三是,经历2019-2020年下一轮市场上行期后,2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。从调控政策来看,从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。这也意味着到2018年年底本轮市场很难有大幅反弹,基本处于调整期或调整后的平稳期。从下一轮市场周期来看,2019-2020年将成为下一轮市场上行期,但2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。

综上所述,楼市长效调控机制2020年左右正式建立并落地,同时,人口红利趋势性减少,楼市正式进入存量房时代,当前大部分城市楼市限售政策也会在2020年左右到期,大部分被限售的房子将进入可售状态。而当经历2019-2020年下一轮市场上行期后,2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期,届时,楼市作为投资的资产配置的功能属性被大幅降低,前期被限售的房源也将因此抛售进入市场流通,再加上购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控,2020年之后的房地产市场会面临真正大考,市场将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。

如此看下来,去年至今的调控真的不算什么!

凤凰房产综合 来源:和讯网(finance_ifeng)、地产情报站(dichanqbz)、央视新闻、凤凰网等

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