“租购并举”利好不断 租房者的春天来了吗?

2017年11月21日 12:24   编辑:小徐   来源:凤凰网
摘要:上海的魔方公寓,长租公寓模式的一种。既是住所,又强调社交。一些住客下班后在公寓公共活动区内聊天。万科泊寓佛山祖庙店,租户以祖庙板块内工作的单身白领、年轻情侣为主。南都记者 郑仲 摄十九大报告指出,坚持......

上海的魔方公寓,长租公寓模式的一种。既是住所,又强调社交。一些住客下班后在公寓公共活动区内聊天。

万科泊寓佛山祖庙店,租户以祖庙板块内工作的单身白领、年轻情侣为主。南都记者 郑仲 摄

十九大报告指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。报告中明确提出的“租购并举”,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实,凸显了房屋租赁市场的重要性。

受租购并举政策的红利影响,传统房地产商涉足长租公寓领域抢占市场先机,支付宝、京东等互联网平台进入租赁市场,北京、成都、广州等城市也相继出台相关政策,引入住房租赁监管平台。在此背景下,共享家居等新行业商机应运而生,消费者关于租房的体验与买房的心态也悄然发生改变。

“对现有租赁市场来说,大部分资本只是介入这个服务,并未涉及供需。”面对各方资本涌入租赁蓝海,中原地产首席分析师张大伟向南都记者表示,在租售比如此悬殊的市场大环境下,如果房屋供应量不增加,对于租赁市场的影响就不会太大。未来租赁市场调控的核心依然在土地与房源供应。

市场新主体

长租公寓:房企争抢万亿元蛋糕

两年前,25岁的何明坤第一次来到广州。人生地不熟,朋友推荐下,他在员村二横路附近的城中村落脚。靠近地铁,方便找工作,他接受了1800元的月租费用。和所有城中村一样,各种线路交缠一起盖过小巷细长的天空,水果店、小饭馆、配锁摊等遍布街道两旁。

“周边环境不好,早上不用调闹钟,都会被各种狗叫、鸡叫吵醒,夜晚大排档的吆喝声也让人没办法早睡。”住了一年后,何明坤从城中村搬出来租下了附近小区的房屋,绿化好,安全清净。但一段时间后,他发现传统小区里都是老人带着小孩的身影,“居住环境感受不到丝毫年轻人的活力。”今年9月,何明坤选择了来广州后的第三次搬家——— 住进长租公寓。

有人中意城中村的便利和低租金,也有人青睐长租公寓的居住品质和社交属性。龙湖冠寓广州店店长项磊向南都记者表示,租客以白领为主,很多人以前居住过城中村和传统小区房后,开始租住长租公寓。领包入住的配套设施、精致美观的装修及共享休闲场所,使长租公寓在年轻群体中富有极大的竞争优势。

“目前长租公寓市场处于良性竞争状态,许多企业切入到市场中来,抢占先机。”广东省房地产协会专家委员龙斌向南都记者表示,由于市场需求量巨大,公寓市场依然是一片蓝海。东方证券研究报告称,目前我国租赁人口约为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。住建部的数据显示,目前租房人口占城镇常住人口的21%。

全国排名前三十的开发商约有三分之一已进入市场,比如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园等。冠寓相关负责人告诉南都记者,截至10月底,冠寓已完成了包含北上广深等14个城市的进驻,龙湖集团现已将长租公寓定位为继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务进行投资和布局。

为什么曾经习惯赚快钱的房地产商,进军租赁新市场做起长线生意?冠寓相关负责人表示,冠寓是龙湖应时而生的品牌,长租公寓政策红利是最大的机遇。国家租购并举的调控及法律规范,鼓励了当前大量开发商企业进入到广袤的租住市场。

对于市场需求而言,一线及部分二线城市中,房屋租赁的供需矛盾依然突出。传统租赁市场依然侵占了95%的市场租住需求,而面对年轻人对居住环境及社群品质很强的消费升级意愿,却没有足够的供应。

“租客集中在18-35岁年龄段,每周都有三四天在公共空间聚会聊天、看电影。”今年9月入住冠寓的李文怡最看重的就是公寓的社交属性,公共区域有健身房、桌球室、休闲餐吧等,极大丰富了业余时间,“很多人成为了好朋友,甚至还成就了美好的恋情。”

“冠寓当前经营资金以集团投入为主,资金获取成本较低仅占4.7%。”冠寓相关负责人向南都记者表示,冠寓的收入并不全靠租金,在回报和利润方面将聚焦于资产保值和经营增值,打造长租公寓与联合办公、配套商业小综合体的结合,整合城市资源将更多生活场景转化为消费场景,拓展其他增值服务。

传统开发商之外,市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方、YO U +等。问及房地产开发企业与之相比的优势,冠寓相关负责人称,一是背靠龙湖集团,具有强烈的品牌效应;再者,集团有独立招标采购体系,成本低且供货速度快,在公寓装修及运营上有着质量的把控和保证;在布局方面,多年地产的沉淀不仅有低成本融资能力,并且对城市状况有非常详尽的了解,积极匹配城市产业升级与功能规划,深耕城市人群特性开展业务。

在未来的具体运营上,冠寓相关负责人表示,2017年是冠寓元年,年底将完成布局16城、开业逾1.5万间的计划,在三年之内实现20亿元营收的目标。

租房新方式

信用租房:阿里京东百度推免押金

在北京工作的王诗雨有过一段不愉快的租房经历。

今年研究生毕业的她,曾在一家租房中介手中,通过“押一付三”的方式租下丰台区里一小区的主卧。尽管合同上白纸黑字写着“到期退还押金”,但当租赁合同到期时,中介却声称“想退押金,必须寻到下一个租房者”。不断的争论与商讨,中介始终不履行合约并恶言相向的态度让王诗雨失望不已。

“‘押一付三’是为了防止租客反悔不租,为什么现在成为了中介挟以侵权的手段?”与王诗雨经历类似,很多租房者对传统房屋中介丧失信心。但随着近年来不少互联网巨头涌入租房领域,默认“押一付三”的付款方式被悄然改变,“押零付一”的信用租房时代开启,用户凭借信用便可减免押金,按月交租。

目前,京东白条、支付宝和百度金融都纷纷进入信用租房领域。10月,支付宝宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房,芝麻信用分达到650分以上,选择免押金专区房源即可免去租房押金。不仅在支付宝平台上信用好的用户可以免押金,蚂蚁金服也将信用能力开放给传统中介机构,让中介据此评估租户信用水平,决定是否为用户提供免押金租房等服务。

房源不真实、“付三押一”造成的资金压力、任意涨租等,是租房行业多年存在的用户痛点。《北京青年人才住房情况调研报告》显示,约73.7%的受访者表示在租房过程中遇到过权益受损的情况。虚假房源、高昂的中介费、房东违约以及一些霸王条款,给租房者带来不好的体验。

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博向南都记者表示,支付宝的母公司蚂蚁金服在互联网实践中积累的实名认证、移动支付、信用体系、消费金融等多维能力,可以为租房行业提供解决用户痛点的新思路、新方法,这是推出“信用免押金”租房模式的初衷。

“比如电子合同可以借助支付宝的实名认证和支付能力,免押金和信用档案可以借助芝麻信用的信用体系,而按月交租的背后其实是房租分期,可以借助蚂蚁金服的金融解决方案。”王博说。

南都记者了解到,信用租房能够在租房合同签订后,基于各方的履约记录,形成租客、房东和从业人员的租房信用档案。爱护房源,按时交租,诚实守信等行为都有助于信用积累;恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用评估。在一定程度上,信用租房模式避免了黑中介的多种问题。

支付宝目前接入的合作方以连锁品牌公寓魔方公寓和服务商蘑菇租房等,其中通过服务商接入了近百家品牌公寓,比如w elike、朗筑公寓等。王博表示,支付宝平台上目前房源总量有100万左右,此前上海试运营数据显示,有80%的用户选择了房源占比只有15%的信用免押金方式,这为他们将信用租房升级为支付宝长期业务打下了信心。

对于刚毕业的年轻人而言,信用租房模式也缓解了很大的资金压力。王诗雨告诉南都记者,租一套月租3500元的公寓,如果选择“押一付三”的房东直租模式,第一次就得支付14000元费用。“如果选择房屋中介,还得在这个基础上交中介费。但押零付一,只需要支付3500元,一下子可以节省1万多元。”

对于租户而言,真房源可月付,选择信用好的公寓平台可以避免被骗,是支付宝信用租房的优势。“目前只与品牌公寓合作,靠信用免押金的房源还是太少。以杨浦区为例,支付宝租房上只有8套房源免押金出租。”从事建筑设计工作的谢驰原在上海已有三年租房生活,与其他对接个人房东的传统中介平台相比,同一地区房源选择太少是他不使用支付宝租房服务的主要原因。

谈及未来的发展,王博向南都记者透露,支付宝免押金租房正处于起步阶段,目前正陆续和中国放心公寓联盟中近300家品牌公寓商户洽谈合作,争取再接入两三百万间公寓房源。将模式逐步完善后,会接入传统中介房源。“租房行业一直是线下的传统行业,以往租房平台更多是广告形式,未来传统中介和C2C的房源如何按照真房源的方式管理,还需要我们做大量的调研沟通工作。”

行业新商机

共享家居:茶几月租最低12元

租赁市场的蓝海,也改变了一位年轻人的人生轨迹。大学毕业进入工信部工作,短短5年被破格提拔为副处级干部,李颖的仕途在旁人看来一帆风顺。但工作9年之后的2015年,他做了一个让人吃惊的决定,离开体制,自主创业。

李颖的家乡江西赣州拥有南方最大的家具生产基地南康家具城,身边很多亲戚都从事家具生产。当前家居、家具市场的万亿级容量以及逐年上升的增长率让李颖看到潜在的巨大商业前景。

今年7月,一家互联网共享家居平台抖抖家居完成由美国纳斯达克上市公司航美传媒联合创始人提供的300万元天使轮融资。自认“天生创业者”的李颖在历经了三次创业后,进军颠覆传统的家具市场———共享家居,成为共享家居市场家具租赁赛道上先行者中的一员。

“国家推行租购并举政策及环保理念的支持,年轻租房人群对生活品质要求提高的期望以及现实租房遇到的家具老旧、购买成本高的消费痛点,这些都促成了我们创办共享家居项目。”抖抖家居的合伙人王杨告诉南都记者,项目与租房市场的发展密不可分。

奉行“随便用、随时退、没责任”品牌理念的抖抖家居9月正式上线,对初创型企业和租房用户提供按月租赁家具服务。数据表明,抖抖家居的有赞商城上线半个月,销售已达200多单。

用户在抖抖家居平台上挑选家具,在线支付租金后,由平台进行家具运送、安装服务。市面上价格千元左右的1.5米床,在抖抖平台上租赁月付约40元,租用时长可选3个月至3年,租金随租期增长有相应的折扣优惠,若租期超过3年,家具将赠送给用户不再收回。“北欧简约茶几”这款产品,月租只需12至16元,租赁周期为1-36个月不等。

王杨向南都记者表示,抖抖家居不设实体店,租赁工作在线上完成。根据下单情况从家具厂商发货,省去了家具购置、库存租房等高价成本。用户租用完毕后,家具将被回收至厂家进行翻新维修,投入下一轮租赁。除了实现供应链及金融分期公司的合作,还与链家、我爱我家、蛋壳公寓、优派(资料、团购、论坛)公寓等达成战略合作。

房屋是租来的,但生活不是。未来,抖抖家居还将会扩大品类,完成年轻人对消费升级的需求。“我们将会加入家电、按摩椅、跑步机、大型绿植等共享业务。”王杨相信,以后将形成一个大家居租赁平台,解决租房时代下的用户痛点。

消费新观念

租房结婚:“没有房子就嫁了”

来到上海工作的第四年,张可忻选择今年4月与男友结婚,婚房是长宁区江苏路的一间约70平方米的公寓。

靠近市中心,交通便利,15楼的阳台可以俯瞰上海的繁华夜景,这间房屋满足了这对新婚夫妇居住的所有条件。唯一遗憾的,这是一间租来的房。

虽然经常笑言“没有房子就嫁了”,但对于张可忻而言,在上海买房存在很多现实困难。大城市房价高、落户难,是摆在这些年轻人面前的首要难题。“不过从生活品质上而言,租房居住比买房住高很多。”张可忻说,像婚纱一样,租的婚纱可能比买的会更有机会穿上更美、更贵的。

不想过早背负房贷压力、不愿舍弃居住在市中心的便利条件加之越来越多的租房红利政策兴起,很多在大城市生活的年轻人开始慢慢倾向于租房居住。

11月开始,包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控,全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。累计年内1-10月,全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。

不仅是租房政策的鼓励,房贷也不再只是买房专用,租房也可以贷款了。近期,中国银行、建设银行、工商银行、中信银行等银行接连布局住房租赁市场,与开发商签订协议,联合长租房源,在深圳率先开始租房贷款业务,租房贷款额度可达100万元。

在我国住房供应体系中,租赁市场是一个明显的短板。谈及建立租购并举的住房制度对于发展住房租赁市场的影响,中原地产首席分析师张大伟向南都记者表示,租购并举是房地产长效调控的政策之一,不仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

租房短板如何补上?龙斌表示,增加土地供应、壮大市场主体,稳定租赁关系、加强权益保障都是方法。张大伟分析,未来主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,北京、上海等城市响应积极;另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。到目前为止已有超过12个省份50个以上城(资料、团购、论坛)市发布了政策内容,用以保护租房者、维护租赁关系稳定。

“现在很多企业与银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用,与租赁房源升级。但所有的资本方对现有租赁市场来说,大部分只是介入这个服务,包括像支付宝及京东这类平台,其实并没有涉及供需。”张大伟告诉南都记者,在租售比如此悬殊的市场大环境下,如果房屋供应量不增加,对于租赁市场的影响就不会太大。

租赁新政策一定程度上可以保护无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中。“增加供应,包括北京都在增加租赁土地供应,但形成房源依然需要一定时间。未来租赁市场调控的核心依然在土地与房源供应。”张大伟说。

目前租购并举政策的实施仍在起步阶段,龙斌表示,各种政策的效果依然要看实际落地执行情况。租房市场受传统的购房思想制约,不可能让消费者马上由买房心理转变为租房,但随着政策的调控及各方努力,这是一个值得期待的转变趋势。

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