长三角地王现状调查:烫手山芋的市场博弈战?

2017年12月11日 11:53   编辑:小徐   来源:凤凰网
摘要:被称为“地王年”的2016年,全年产生超340宗单、总价地王,房企竞逐高价地,一时风光无两,其中位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,名噪一时。不过,时隔一年之后,《中国经营报》记者走......

被称为“地王年”的2016年,全年产生超340宗单、总价地王,房企竞逐高价地,一时风光无两,其中位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,名噪一时。

不过,时隔一年之后,《中国经营报》记者走访上海、苏州等城市地王项目发现,光辉散去的高价地已然成为“烫手山芋”。当前,地王项目正面临着开工难、入市难的现实窘境,从土地到住宅供应的转化并不乐观。

地王与市场的博弈正在进行中。近日,由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查已接近尾声。虽然此次检查主要针对开发商的开工、竣工以及出让价款缴纳情况,但多位受访分析人士认为,此次检查的重点将是开发商高价拿地又恶意囤地的情况。

拖延入市

2016年,长三角热点城市地王频现。一年过去,在银行信贷紧缩、楼市调控升级的大背景下,昔日备受关注的高价“地王”,当前命运如何?

近日,克而瑞研究中心选取热门城市50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,集体患上了“拖延综合症”。其中,未开工地块主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市。

2016年5月,经过近百轮竞价,上海建工房产有限公司以552075万元总价竞得2016-WG-26号地块,楼面价19046元/平方米,溢价率116%。12月3日,记者走访苏州市相城区广济北路东、安元路北的苏地2016-WG-26号地块看到,项目正在进行土地平整,并未开工建设,围墙上张贴出的《建设工作规划许可批后公布》落款日期为2017年11月30日。

值得一提的是,克而瑞的调查数据显示,目前50宗地块中近60%处于已开工未开售阶段,这与记者实地探访的情况基本一致。其中,2016年9月22日,苏州土地拍卖会上,绿都地产集团首进苏州市场,先以总价13.94亿元斩获苏地2016-WG-43号地块,随后又以5.36亿元拿下苏地2016-WG-42号地块。

近日,记者探访位于京杭大运河以东、西园路以北的苏地2016-WG-43号地块。据了解,该地块开工近3个月,正在向下挖地基,工地内机器轰鸣,工人忙碌有序。而位于人民路以东、东二路以南的苏地2016-WG-42号地块,工地围墙上张贴项目的宣传信息,案名确定为绿都姑苏雅集,目前暂未开放售楼处,不过在项目附近的泰华西楼一层设置了会客厅。

根据销售人员介绍,姑苏雅集为纯别墅项目,即将推出61栋院墅产品,目前还未开盘。“预计销售均价在50000元/平方米,去年我们项目拿的是地王,不过目前备案价还没下来,受限价影响,或许会有所调整。”销售人员称。同时,相关人士告诉记者:“绿都苏州两项目都在正常推进中,其中苏地2016-WG-42号地块项目,预计在春节前开盘对外销售,目前还未取得预售许可证。”

与此同时,记者了解到,2016年5月18日,保利地产以54.5亿元夺得的上海市浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,当前正在建设中。不过,根据规划设计方案公示的产品类型,保利项目与周边的中骏柏景湾以及世茂云图有重叠。“对保利来说,如果产品没有足够差距,客群覆盖面是趋同的,后续销售将面临压力。”中原地产市场分析师卢文曦表示。

“亏本”买卖?

2016年,不少深耕长三角的房企身处宽松的货币环境,且有追求规模扩张的雄心,在土地供应受限的情况下,“僧多粥少”的过度竞争导致了地价飙升。

市场分析人士预测,按照周期判断,起码要熬过2018年第四季度,那至少这一年里项目资金无法周转。在这种情况下,房企极有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。因此,部分开发企业只能降低心理预期,低价入市。

记者采访中了解到,随着市场的步步收紧,今年长三角南京、苏州等热点城市卖房都要按当地政府批准的备案价格来销售,已入市地王项目也受到一定影响。

国家发改委、住建部10月25日联合发出通知,从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。从11月20日起至12月5日,苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局在全市范围内开展商品房销售价格行为联合检查。记者致电苏州市吴中区住房和城乡建设局,相关负责人表示:“我们已第一时间做出反应,也去售楼处暗访过,‘包装’购房资格这个难以考证,房源销售情况及价格公示方面,已督促楼盘及时整改。商品房销售价格行为联合检查正在有序进行中。”

而放眼苏州市场,去年9月,位于苏州姑苏区干将东路北、仓街东的苏地2016-WG-46号挂牌出让,最终仁恒置地苏州公司南京仁远投资有限公司以总价20.67亿元收入囊中,楼面单价为38745.33元/平方米,溢价率81.03%,刷新姑苏区地价成为新地王。

12月3日,记者走访位于苏州市姑苏区干将东路北、仓街东的苏地2016-WG-46号地块了解到,拿地一年多过去,该地块仍处于“晒太阳”状态。项目大部分区域荒草丛生,部分片区开辟成临时停车场,另有部分靠近苏州耦园的土地在进行地块平整。对于项目进度,仁恒置地苏州公司相关负责人表示:“地块正在做规划报批,预计2018年开工。”分析人士认为,该地块的拿地楼面价38960元/平方米,目前区域最高限价标准为40000元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。对此,上述负责人表示:“项目定位与周边房源并不相同,住宅部分将最先对外出售,规划均为别墅稀缺产品,因此价格也会偏高。”

今年下半年以来,苏州市场东原千浔、金辉姑苏铭著、鲁能公馆等地王项目也已陆续开盘。

不过,记者查询苏州市区商品房销售网上管理系统发现,部分纯新地王盘去化并不理想。截至12月6日21时,东原千浔,开盘2个多月,仅网签6套,网签率为2.47%;国瑞熙墅网签率11.08%;金辉姑苏铭著网签率10.69%。

去年楼市调控以来,市场表现步步收紧,短期内没有放松的迹象,未来,面对严峻的市场环境,地王项目如何解套?同策咨询研究部总监张宏伟认为,企业首先需要寻求银行财团的大力支持,或是拥有充裕的现金流与融资渠道;其次,“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系,在推盘和布局上采取“舍卒保车”策略。既要解决当前销售业绩的问题,又要谋求市场份额及长远发展;同时可采取合作开发模式,市场资源优化配置,“地王”风险可尽量规避。

违规频现

去年8月,路劲地产以42.5亿元的高价竞得松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01号地块,溢价158%,楼板价20934元/平方米,成为小昆山“地王”。今年年初,中海地产又以总金额50.9亿元拿下上海市松江区小昆山镇的3幅宅地,20-01号地块成交楼板价30045元/平方米,溢价率66.9%; 18-01号地块成交楼板价30583元/平方米,溢价率69.9%;17-02号地块成交楼板价30893元/平方米,溢价率71.6%。刷新了之前的楼板价纪录。

近日,记者走访位于松江区小昆山汽车站附近的上述地块了解到,由中海地产拍下的SJS40001单元17-02号地块已经开始施工。现场工人介绍,地块早在今年7月就已动工。目前工地现场七台塔吊均处于工作状态,且建筑的地基已基本打好。附近同样由中海地产拿下的18-01号地块和20-01号地块也已被围挡起来,尚无动工迹象。

同时,记者探访松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01号地块看到,项目正在施工中。一街之隔的21-06号地块,案名为路劲佘山院子,已开盘销售。根据销售人员介绍,项目为联排别墅和高层洋房,别墅总价从600多万元~900多万元不等,洋房均价在3万多元/平方米。据了解,项目于今年年中开盘,共推出579套房源,截至目前仅去化162套。跟上半年同样是路劲的另一个项目上海派相比,开盘当天千人排队哄抢,可谓是冰火两重天。

另外值得注意的是,记者查询上海市住建委官网发现,松江区小昆山镇SJS40001单元24-01号、23-01号地块商品住宅及商业用房项目,松江区小昆山镇SJS40001单元17-02号地块项目的施工许可一栏均显示 “未有许可”。

对此,记者联系松江区小昆山镇SJS40001单元17-02号地块项目建设单位上海中海海昆房地产有限公司相关工作人员,其回复称,项目的确存在无证施工,但已经接受处罚,并提交了罚款,当前正在办理施工许可证。同时,小昆山镇SJS40001单元24-01号、23-01号地块商品住宅及商业用房项目建设单位上海隽筑置业有限公司联系人陈杰在确认记者身份后表示,根据公司规定,不方便透露相关详情。

在住房销售市场,同样出现了地王项目违规的案例。2016年,国瑞置业首进苏州,以2.47万元/平方米的楼面价夺得竹园路与中环交汇门户地块。近日,根据《苏州日报》报道,在国瑞熙墅项目售楼处,工作人员向购房者表示,可以帮忙“包装”购房资格,让购房者少付几成首付。同时,该盘项目房源销售情况及价格都未公示。对此,记者致电致函国瑞方面,截至发稿,未收到回复。

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