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国土部长这254个字 究竟透露了哪些秘密?

2018年01月17日 08:05:02  来源:凤凰网  编辑:小徐
摘要:中国话实在是太过精深。一语双关、一字多意太多,搞得我们很多时候在和别人聊天,尤其是在听领导发言时,总得猜一猜“这是不是话里有话?”昨天晚上,国土资源部部长姜大明说的254个字,又刷屏了。“我国将研究......

中国话实在是太过精深。一语双关、一字多意太多,搞得我们很多时候在和别人聊天,尤其是在听领导发言时,总得猜一猜:

“这是不是话里有话?”

昨天晚上,国土资源部部长姜大明说的254个字,又刷屏了。

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点

,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

政府将不再是居住用地唯一提供者。

我国将探索宅基地所有权、资格全、使用权‘三权分置’

,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会所。”

看到这些,你第一时间的反应会是神马?

小产权有望转正?卖地垄断将被打破?还是房价大杀器即将到来?

好吧,如果你首先想到的是这些,那么很抱歉,你又有可能被套路了。

先说姜Sir的结论:姜部长这段发言,跟未来打破国家垄断的商品住宅土地出让没半毛钱关系,

其最主要意义,就是将会大力促进

租赁市场的发展,为实现真正的“租售同权”做准备

我们首先要分清几个概念:

我国的土地制度是城乡二元制结构,商品房只能盖在城镇国有土地上,农村集体土地只能盖小产权。

每年每个城市都会增加建设用地,但农村集体土地必须经过国家征收变性为国有建设用地才可以,而且每年指标都很紧俏。

宅基地只能给本村农民盖住宅,农用地只能种庄稼,工业地只能盖工厂,只有国有住宅用地才能开发商品房出售。

其实,在2004年“8·31”土地大限之前,商品房开发用地并不是垄断在政府手中的,很多土地都可以通过协议转让的形式进入市场。

而在“8·31”之后,如果有一个破产的工厂,有一个距离市区很近的农村宅基地,厂子的总经理、村子的支书,是绝不可能自己把地皮开发成商品房的,必须要经过土地整理,变性变功能,再经过土地交易中心拍卖给开发商,才能建设商品住宅再去销售。

这个逻辑,相信在目前中国的特殊国情下,是不可能改变的,因为这涉及到土地财政、地方债务、甚至我们的基本国策、我们有关土地的元叙事。

那么姜部长的头一句话,自然也不是意味着有地的非房地产企业,今后可以不经过政府便自己卖地,或者自己开发成商品房销售。

“住宅用地”,可并不一定就是商品住宅用地。

也就是说,

将来,如果你这家企业手中有地,那么你也可以不必交给土地整理方整理变成商品房用地,你去找资源在上面盖成住宅,用作租赁住房,完全没问题

同理,这个逻辑也可以套用在农村集体土地上。比如一个村子撤村并镇,空余出一些宅基地,那么村委会也不必非要经过一级土地整理变性成国有建设用地,完全可以正大光明地去和开发商合作,建成租赁住房,并将其变成村委会持有的一项资产。

而且,在以前的管理制度下,不论是商品房还是保障房,不论是限价房还是廉租房,都必须在国有建设用地上,按照每年给与的指标进行建设。而如果姜部长所提出的政策执行后,就意味着将非常有效地扩大居住用地的供应量。

这种居住用地,就是租赁住房用地,而非带产权的商品房或限价房用地。

最近两年,国家一直在推进建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是从去年开始,不断在强调“租售同权”,强调租赁市场的重要意义。在土地出让方面,开始推出竞自持。像北京,甚至出现了100%全自持的地块。

可是

以目前的地价,在公开市场竞得的宅地,根本不支撑租赁这种商业模式。每年收入的租金,根本连土地款的利息都无法覆盖。

在这种背景下,未来想要大力发展租赁市场,如何有效扩大供应量?

也许昨天姜部长这254个字的发言,将会决定着未来中国房地产的发展方向。

甚至,

在一些特大型城市,商品房曾经的楼市主体地位,将会被租赁房所取代。

据姜Sir了解,在北京,很多一线开发商已经开始提前布局,在近郊和一些村集体合作、进行开发,有些企业已经谈了几十万平方米的开发量。这当然不是开发小产权,应该就是村集体土地开发租赁住房试点。

至于商品房的未来,姜Sir相信,

越是占据稀缺资源、品质出众的项目,未来的保值增值性反而会更强

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