央行突然降准 买房成本会降低吗?

2018年04月20日 11:54   编辑:小徐   来源:凤凰网
摘要:4月17日晚间,央行突然宣布4月25日开始对部分银行降准1%,相比过去降准0.5%幅度,这次的力度不可谓不大,央行估算,降准当天扣除商业银行需要偿还给央行约9000亿元的MLF资金后,剩下的约有400......

4月17日晚间,央行突然宣布4月25日开始对部分银行降准1%,相比过去降准0.5%幅度,这次的力度不可谓不大,

央行估算,降准当天扣除商业银行需要偿还给央行约9000亿元的MLF资金后,剩下的约有4000亿元增量资金,换句话说这次降准累计释放的资金有1.3万亿。

于是大家普遍关心一个问题,央行放出那么多的钱,房贷利率会降吗?

根据融360监测数据,全国首套房贷款平均利率自2017年1月起连续15个月上升,到了今年3月份,贷款平均利率为5.51%,比2月份上浮了 0.92%;此外银行放款慢、排队时间长等问题仍然屡见不鲜。

可见,进入2017年买房成本越来越大,贷款难度越来越高的局面仍然没有改变。

房贷是银行的一项业务,从经营的角度上说当然是在控制好成本的基础上,房贷规模越大越赚钱。央行降准到底能不能降利率,首先我们要关注的是商业银行的资金成本有没有因此降低。

一、降准后商业银行的资金成本

降准的全名是下调商业银行法定存款准备金,简单地说就是商业银行在央行里的存款,这跟我们在银行里的储蓄存款一个道理,所不同的是商业银行法定存款准备金有比例限制,目前是17%或15%。也就是说如果是大型银行(比如工商银行),在银行收到客户的总存款当中必须要有17%或15%存在央行准备金账户,央行大约支付给你1.62%的利息,目前银行在央行存款大约有22万亿,当中绝大部分是法定存款准备金。

所以央行这次降准释放出的资金,本质上是商业银行自己的1.3万亿资金从央行准备金账户上“解放”出来(利率是1.62%)

,这部分钱有9000亿偿还商业银行MLF借款,剩下的4000亿是增量资金。

而在过去央行向市场投放资金的主要方式是逆回购和MLF操作,逆回购和MLF操作是央行借钱给商业银行(目前MLF一年利率是3.3%),逆回购和MLF到期是商业银行还钱给央行,如果要使市场上的总资金增加或平稳,那么央行需要频繁开展逆回购和MLF操作(MLF期限一般是半年或一年)。

央行这次为什么降准?其中的目的之一就是,我(央行)不停地给商业银行们借钱,而银行由不断给我还钱,太累太辛苦,现在我降准一次性放出1.3万亿,哈哈,该歇歇了吧?

所以本次降准放出的1.3万亿,加上9000亿MLF资金到期,其实就是央行和商业银行资金置换的过程,也就是说1.3万亿的资金更多、更便宜,因为在央行账户利率只有1.62%,而MLF一年利率却达到3.3%,换句话说商业银行成本降低了3.3%-1.62%=1.68%。

所以本次降准后商业银行可运用的钱更多,资金成本更低,但房贷利率能不能降?

我的看法是降准对银行贷款额度的提高,短期当然有助于降低房贷利率,但长期则难说(一年以内)

,主要原因有两点:

1、目前情况下房贷并不是银行最赚钱的业务,以去年12月份为例,一般贷款平均利率是5.8%,而房贷平均利率却只有5.25%,在这样的情况下,如果你是银行,同等情况下,你更乐意向哪个贷款?答案不言而喻。

2、央行降准是一次性放出的钱,降准对商业银行成本的降低其实只限于1.3万亿,

考虑到降准是重大货币工具操作,不可能经常使用,而MLF是一般性货币操作,可以频繁使用

,在存款准备金率不动的情况,未来银行资金成本情况仍然主要取决于MLF(利率3.3%)和逆回购操作,所以央行本次降准对银行资金成本的降低是有限的。

二、未来央行的信贷(贷款)调控

在目前的政策环境下,你银行有钱还不行,你给居民的按揭贷款仍然会受到央行的约束。

央行对商业银行贷款调控手段有很多,比如窗口指导,比如MPA考核等,以MPA为例,它其实就是每季度央行给商业银行们安排的一场考试,不合格就要“打屁股”,其中一项考试内容就是信贷政策执行情况,简单地说就是你的贷款结构是不是合理,有没有把钱投放国家限制的领域?

房地产是央行限制的贷款领域吗?不敢说完全是,但有限度的限制是肯定的。高层多次说过要防止资金脱实向虚,防止银行违规资金进入房地产用意就很明显。央行这次降准也特别说明,这些资金主要用于小微企业贷款投放,这些要求将纳入宏观审慎评估(MPA)考核。

可见,虽然本次央行降准了,但钱不能进入房地产的口子也没有松开。而在长期的资金成本方面可能还要继续上升。

4月17日,央行在宣布降准的当天早上,还上调了MLF操作利率0.05%到3.3%,上一次是3.25%,这个信号很明显:引导市场利率继续上行。

所以在这种情况下,未来一年房贷利率继续上行、贷款更高是大概率事件,那么要不要买房,我的意思如果你有这个打算,想买那就按自己的计划去做,就像上面提到的,虽然房贷利率一直上升,但仍然也才5.25%,比一般贷款利率5.8%低,更比2014年房贷利率6.9%的高点低。

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