“三高地块”入市艰难 考验房地产企业运营能力

2018年07月11日 14:06   编辑:小徐   来源:中国网
摘要:统计显示,当年合计产生了超340宗三高地块。按照正常的开发周期,两年之后的2018年刚好是这些项目集中上市之际。然而,高地价的阴影之下,许多项目在当下的市场环境下无法获得预期收益,甚至面临亏本的窘境。......

统计显示,当年合计产生了超340宗三高地块。按照正常的开发周期,两年之后的2018年刚好是这些项目集中上市之际。然而,高地价的阴影之下,许多项目在当下的市场环境下无法获得预期收益,甚至面临亏本的窘境。

[2016年7月,金地集团以88亿元竞得上海浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,溢价率285.8%,成交楼板价33023元/平方米。]

孙宏斌曾经公开声称“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。的确,随着全国楼市步入平稳发展阶段,房价的上涨步伐戛然而止,那些拍卖会上风光无限的“面粉贵过面包”的项目,如同鸡肋般刺激着开发商的神经。

2016年是全国各地“三高”地块(高总价、高溢价、高单价)频出的年份。机构统计显示,当年合计产生了超340宗三高地块。按照正常的开发周期,两年之后的2018年刚好是这些项目集中上市之际。然而,高地价的阴影之下,许多项目在当下的市场环境下无法获得预期收益,甚至面临亏本的窘境。

拍地一时爽,结局很难料。摆在这些项目面前的选择,唯有时间换空间延期推出,抑或是亏本入市回收部分资金。

一位房企高管坦言:“对于大房企而言一个项目延期还可以通过其他方式对冲,而对于中小房企而言,砸在手上就是压力,未来可能会被迫降价出货。”

众多“三高地块”承压

2016年7月,金地集团以88亿元竞得上海浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,溢价率285.8%,成交楼板价33023元/平方米。

按照规划,该地要求配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的5%以上;全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30%以上(不包含保障性住房等),保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上;中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%;并且,受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业,这部分自持面积须用于租赁。

按照规划,金地本应2017年将该项目推出市场,不过受到当时市场冷淡影响,一直并未推出。

时隔两年,这个项目依旧处于难产状态,按照目前的预售证审批和市场情况,即便推出,可能也将遭遇亏本。

同样折戟上海的还有厦门建发、中骏置业等闽系房企。

2016年8月,建发中粮首开联合体以总价67.9亿元夺得宝山顾村住宅地块,楼板价为53727元/平方米,溢价率115%。而中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价165.16%,成交楼板价45070元/平方米。目前,宝山顾村二手房价格最高约6.6万/平方米,按照当时楼板价计算,入市可能同样是亏损。中骏的青浦项目地价虽然略低,但业内认为此时推出市场仍将面临亏本风险。

面粉贵过面包,在市场高涨的2016年看起来,房价的上涨足以抵消高地价的压力,然而市场陷入调整,漫漫等待将是无法避免的结局。此前,根据统计的2016年50宗高价土地显示,有60%土地处于开工但未开售阶段。包括上海、广州、深圳、苏州、厦门、合肥等核心城市高价土地均处于难产状态。

以广州为例,2016年的广州市场,房价逐步进入补涨行情,彼时,开发商对于这块补涨的市场充满无限遐想,于是,土地拍卖过程中“面粉贵过面包”的情形再度涌现。某研究披露的一份针对当年土地市场的研究报告显示,仅2016年广州新诞生了7个高地价项目,其中大半已然动工甚至面市。

然而,幸运与不幸之间往往只有毫厘之差。

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