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金九银十楼市旺季?开发商:别提了 说多都是泪!

2018年09月13日 17:54:16  来源:凤凰网  编辑:小徐
摘要:风起于青萍之末,浪成于微澜之间。踏入九月,广州天气少了些暑气,清凉了许多。同样感到凉意的,还有楼市。本应是“金九银十”旺季节点,奈何开发商却开心不起来,只因最近楼市新闻大多是降价促销、房奴断供、中介......

风起于青萍之末,浪成于微澜之间。

踏入九月,广州天气少了些暑气,清凉了许多。同样感到凉意的,还有楼市。

本应是“金九银十”旺季节点,奈何开发商却开心不起来,只因最近楼市新闻大多是:降价促销、房奴断供、中介关门、土地流拍...

房价:降价是金九银十的主旋律

特价房源、总经理特批、内部员工专场...最近刷朋友圈,楼盘促销广告渐渐多了起来。

与往常不同,最近的打折优惠可不是小打小闹,优惠力度之大之广,始料未及。

譬如,荔湾广钢重现“3字头”楼盘,黄埔萝岗某盘宣称房价回到两年前,南沙多盘齐齐推出特价房吸引购房客注意...

无论外围区还是中心区,均绕不开一个“降”字,开发商以价换量,降幅在10%以上的楼盘,不在少数。很明显,打折潮正迎面扑来。

是真打折降价还是营销噱头?实话说,两者兼备。但如今赤裸裸现实也摆在眼前,房子真的卖不动了,房价真的涨不起了。业内人士预测,今年下半年或将会有较大范围的房价降价促销潮。

这一点,从最近入市的新盘也能窥知一二。

上周末,位于增城新塘的招商臻园入市。与之前4万+吹风价不同,项目开盘折后均价约为3.1-3.3万/平,明显底气不足。据网友爆料,纵使售价远低于吹风价,但当天开盘推出124套房源仅卖了20来套,去化率不足2成,其压力可见一斑。

招商臻园一单位计价表

此外,楼市怪象频现。

这边厢,双合同屡禁不止,高首付让购房者叫苦连天。那边厢,对于一时拿不出首付的购房客,也有开发商指点迷津,愿为购房者首付垫资,最低一成首付也能“上车”。

无他,实打实折扣也好,花式营销也罢,目的只有一个,只求房子能顺利平安卖出去。毕竟,能哄到购房客交定金,甚至签购房合同,其他也顾不上了,饥不择食嘛!

同样不好受的,还有二手楼市。

广州中原研究发展部数据显示,今年8月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5947宗,较7月同期(6529宗)环比下滑8.9%。其中,增城、黄埔的成交量分别下滑21.3%和19.7%。

一眼望去,满屏尽是绿油油一片。

只不过,目前二手市场仅体现在成交量下跌,在价格方面,业主态度依旧强硬,纵使行情低迷,但可议空间有限。

为此,苦了一批地产中介,不开单不可怕,没客人看房才是致命伤。迫不得已,被视为市场行情冷热的标志“打街霸”重出江湖,中介纷纷出门揽客。毕竟,大海捞针总比坐以待毙要强。

房贷:你可知!利率已连涨20个月

《2018年8月中国房贷市场报告》显示,全国首套房贷款平均利率继续上涨,且已经连涨20个月。

以广州地区为例,融360监测数据显示,2018年8月广州首套房贷款平均利率为5.59%,相当于基准利率4.9%的1.14倍,若再把时间维度拉长,与两年前85折利率4.16%相比,涨幅高达34.3%。

这是一个什么概念?

咱们算笔账,以最新首套房贷平均利率5.59%、贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约106万元,若是以两年前85折利率4.16%来算,利息仅为75万,两者相减,足足相差31万!

虽说房贷利率的上涨能够抑制购房需求,在一定程度上抑制首套房的投资者,但同时往往也会误伤真正的刚需,毕竟大部分的刚需购房者都是首次购买房产。

那么,房贷利率还会继续上涨吗?

融360分析认为,未来房贷市场中,将会体现几个特点:一是房贷利率将会保持低幅上涨,随着幅度不断降低利率最终稳定在一个阶段峰值水平;二是额度情况及审批情况有所缓解,且随着投资投机需求的离场,刚需将会分配到更多的贷款资源。

土拍:流拍不意外,低溢价已是常态

在地产界,开发商一直都奉行着一个宗旨:不拿地立刻死,拿了地慢慢死。时过境迁,当下土拍市场画风已大变。

中国指数研究院统计,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6%。至此,全国年内流拍的土地已超800宗,两年前,一众开发商还是为地争崩头,如今土地挂牌无人问津或底价成交已是常态。

观察近两个月广州土拍成交结果,虽鲜见流拍,但基本以底价或低溢价成交,市场热度骤降迹象明显。

如上表所示,8宗宅地除3宗底价成交外,溢价率最高地块要数增城了,只是再高也不过11%,这溢价率要是放在两年前,入门级别都不算,仅“一口价”或几轮报价就想KO对手拿下地块?痴人说梦无疑。

随便翻阅一则新闻,2016年5月增城增江街狮尾路两宗地块出让,十几家房企参战抢地,一路需过五关斩六将,历经上百轮报价,鏖战数小时,胜者方可拿下地块,当中地块最高溢价率为177%。

言归正传,土地流拍为什么会越来越多?

首先,开发商是真的“穷”了。

今年开始,各家开发商迎来了集中还债期,房企规模越大,债务也越大。有数据表明,2018-2021年需要偿付的存续地产债规模分别为1613亿、2807亿、3998亿和4037亿。

很明显,未来三年内债务呈火箭式上升,况且政府若依旧严控房企融资渠道,开发商还将更穷,日子也只会愈发拮据,别说拿地,生存都成问题。

其次,新房饱受限价困扰。

众所周知,广州楼市目前实行限价政策,这也是双合同泛滥根源。虽说最近有区域备案价上调,但始终幅度有限,对开发商来说,只是杯水车薪罢了。

最近哈尔滨又颁楼市新政,明确表示要提高商品房预售审批门槛,严格商品房销售价格申报制度,已售楼盘的待售商品房价格不得高于已售价格。

显而易见了,看不透的,除了市场,还有政策。对于开发商而言,“限价”这道闸一天不松开,宁愿饿死也不愿拿地。

开发商:现金为王,安全至上

Wind数据显示,2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长34%,平均负债率达到79.1%。在136家房企中,有35家资产负债率超过80%红线,占比接近26%。

分析人士称,房企负债率若超80%,不仅可能导致短期的资金风险,而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题,可能最终导致企业资不抵债,最终破产。

此外,房地产板块在资本市场的表现一路下跌,上半年的房地产指数跌幅为28.89%,创造了新低,地产股市值蒸发万亿元。

鉴于此,经历了上半场考验且命大的开发商,楼市下半场所信奉的生存法则是:现金为王,安全至上。

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