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楼市“降价未遂”!到底是谁在阻止房价下跌?

2018年11月08日 19:41:18  来源:凤凰网  编辑:小徐
摘要:前天,好买哥发了一篇《敢买了一套房,就跌了50万》的文章,里面大概说了下目前一线城市楼市的整体情况。这话音未落呢,好买哥就看见一位楼市空军司令被关小黑屋了。这个动作有点小微妙,过去房价火热的时候,空军......

前天,好买哥发了一篇《敢买了一套房,就跌了50万》的文章,里面大概说了下目前一线城市楼市的整体情况。

这话音未落呢,好买哥就看见一位楼市空军司令被关小黑屋了。这个动作有点小微妙,过去房价火热的时候,空军司令们四处浇冷水,如今楼市短周期拐点已到,空军司令们似乎也需要功成身退了。

一次“降价未遂”事件

现在的房价总算在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下,由热转冷了。易居研究院的数据显示,1-10月份,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%。

这个时候,《经济日报》发表了一篇《房地产进入“寒冬”了吗》的文章,文章中有一段表述非常耐人寻味:

房地产市场对国民经济的带动作用明显,对满足居民住有所居,提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。

这篇文章虽然不是房地产主管部门官员写的,但是经济日报是官媒,所以他发表的评论也是有点深意。

无独有偶,这篇文章发出的前,合肥房管局也发了个文章,局长深入房地产项目销售现场调研指导。

注意下领导视察的楼盘---合肥院子。

这个楼盘就是之前合肥第一个明目张胆正式降价6000元/平米、价格从2万多降到1.5万,从而引起业主维权的地方。不过,这样的降价方式当然也让买房者蜂拥而至,后续的销售效果非常好。

那么相关领导在视察这个楼盘的时候说了什么呢?

官方说法是要

促进房地产市场健康平稳发展的重要性

……进一步提升开发项目的特色和品质,以优质产品和优质服务吸引更多的购房人。

这话没什么不对,但是放在合肥院子这个背景下来解读就是,房地产市场健康平稳发展的重要性,也就是说价格大起大落都不对,

最后那句意思可能是要房企专心做品质,别老想着降价卖房。

而领导视察完后,中介开始炒作了一把这个楼盘,又把价格从1.5万回调到了2万,那么中间每一平捡漏5000元的这群人,估计抱着房钥匙晚上做梦都要笑了。

当然,这也不是第一个省份干预房价了,早在9月底,就有人爆出砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

而某区政府内部会议纪要称,“开发商卖的不是房子,是责任。”那么对那些“随意降价,不负责任”的开发商,自然要上各种手段。

哎呀,这房价不能跌太狠啊

除了各地楼市被冰封,其实最近各地楼市也出现了一些异动。

比如之前炒房客最爱的杭州和深圳。

10月份杭州的法拍房,成交价普遍低于评估价。经过统计,发现成交价为评估价的8折左右,几乎占了主城、余杭、萧山法拍房近八成。

比如10月16日,一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交,评估价1505万元,最后成交价1018.2万元,相当于打了6.8折;

一套岸上蓝山117m2的房源,成交价为210万元,比起评估价303万元,也几乎打了6.9折。

而在杭州本地,法拍房一般被视为杭州二手房市场的一个缩影。二手房价格涨,不限购的法拍房就火爆异常;二手房市场转冷,法拍房市场也跟着凉。

再看看深圳的法拍房。

网传深圳一些中介和贷款人员在推介七折法拍房,数量众多的法拍房中,有的总价上千万的豪宅,直接砍掉六七百万拍卖。其中原因除了普遍的经营企业资不抵债,被银行或债权人起诉外,还有一个是因为很多人断了月供。

所以结合上文来看,其实房价一旦出现大幅回调,不仅会带来围攻售楼处的社会稳定问题。而且会带动土地市场转冷,进而严重削弱土地财政,甚至影响到房地产拉动经济的效果。

房价维稳的底线

对这一轮楼市调控的判断,之前就已给出八个字的结论:楼市冰封,房价维稳。

但同一个楼市,存在错综复杂的利益主体,每个主体对“维稳”的理解并不相同。

对于购房者来说,明显存在对垒的三个阵营:炒房族渴望暴涨,无房者渴望崩盘,刚需进退维谷。所以,市场最容易受情绪波动,追涨杀跌。

相比而言,开发商随行就市,涨的时候疯狂推货,跌的时候大肆促销。这既是在市场摸打滚爬得出的经验,也是在楼市变局期“活下去”的不二之方。

对于地方政府来说,如前所述,更在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以,不少地方正在偷偷放松调控,以人才引进、政策调整之名,悄然试探宏观调控底线。

相反,于更高层来说,经济的发展大局、整体的金融风险才是第一位的。

国内外环境日益严峻,消费增长动力有待提振,楼市高速运转的发动机也需要休息。

只要楼市调整不至于影响到银行系统,降价不会对经济增长带来进一步的负面影响,那就没有任何理由放松调控。

这正是新华社评论强调“决不允许楼市调控半途而废”的用意所在。

所以,未来房价的走势,既取决于国际宏观环境的变化,也有赖不同主体的利益博弈。

一些地方政府,在土地财政和房地产依赖的推动下,势必反复试探调控底线,不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

相反,对于更高决策层来说,在缓解经济下行压力的工具中,刺激基建是其一,大减税是其二,深度改革是其三。除非这三大武器未能起到效用,房地产就不会被轻易启用。

所以,就短期而言,房价大跌不会被允许,但适度调整是有可能的。

就长期而言,楼市的未来,则取决于经济、人口和城镇化的基本盘,空间并非没有,但这早已不是闷头狂奔的时代。

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