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2019年中国楼市的三大趋势

2019年02月22日 11:51:13  来源:凤凰网  编辑:小徐
摘要:来源 | 米宅(MizhaiPlus)1 一线楼市止跌回暖在过去的30天,我们会看到全国楼市两种截然不同表现1、北、上、深楼市的购房意愿和成交量价开始回升;2、三、四线城市“返乡置业潮”遇冷。我们先......

来源

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米宅(MizhaiPlus)

1

一线楼市止跌回暖

在过去的30天,我们会看到全国楼市两种截然不同表现:

1、北、上、深楼市的购房意愿和成交量价开始回升;

2、三、四线城市“返乡置业潮”遇冷。

我们先看

上海:

1月上海共有13个项目开盘,其中有三个盘传出日光的消息。这三个盘中有一个去年9月第一次开盘去化并不理想,而1月25日二期 172套房源仅半天就宣告售罄;

——数据来源:上海市东方公证处

政策方面:

1月31日,上海官方宣布了房产税减税的消息。这是自2016年11月上海执行最严房产调控的“沪九条”以来,楼市政策的首次松动!

信贷方面:

对于银行来说,2019年的春天比往年早一些。经过2018年监管政策把消费贷一刀切之后,2019年银行终于摸索出一套“对上有交代,对下又能妥协”的路径。有一些比较难办的贷款,现在就会好办一些。

图片来源网络

另外,我们在2018年10月份的直播中,提到要注意

2019年3月。

这是因为截止到2019年3月25日,“325新政”满三年,当年那一批社保满2年或即将满2年却因改为5年社保限购而丧失买房资格的购房者,将迎来限购解封。业内预计将有近30万人的购买力被释放出来。

综上四点,我们可以看到上海楼市止跌回暖的趋势已定,且春季会有一波小行情,涨幅10%左右。

我们再看

北京

,在经过两年的房产调控政策,房价平稳了近一年后, 大多购房者心里面有一个预期:北京房价已经经过长时间探底,不会再有较大跌幅。因此,春节后楼市购房意愿和成交量价开始回升。

深圳和北、上市场反应是一致的。

接下来可以确定的是2019年3、4、5月,北、上、深均会迎来一波小行情。一线楼市进入止跌回暖的阶段。

2

二线城市做强做大

进入2019年,楼市最大的新闻,不是广州、杭州放松了调控,而是济南吞并莱芜。

1月9日,新华社报道:国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划,撤销莱芜市,设立济南市莱芜区。

我们在之前的文章里提到过,这一次吞并,直接改变山东的格局。山东双核驱动的时代在政策层面即将终结,做大省会、做强省会将成为今后山东发展的一个大方向和主旋律。

当然,这对于济南,对于山东只是刚刚开始,后面还有很长的路要走。

但,这件事意义深远。因为济南吞并莱芜并不是山东一个省的事。在山东做大济南之前,安徽、四川、浙江,其实都有类似的调整。

比如合肥,2011年安徽省原地级市巢湖的居巢区和庐江区被省会合肥合并;

成都,2016年成都代管简阳市;

杭州,2017年浙江将临安市整体划入杭州,杭州的面积一下猛增到8000平方公里;还有西安代管西咸新区。

无论是合肥、成都、杭州还是西安,这背后都在释放着一个强烈的信号,那就是

做大做强省会,举全省之力成全省会。

在这样的背景下,这些二线城市得到了国家更高层面的战略认可,城市定位更高一层,城市价值就疾速的凸显出来了。

这种国家战略层面上的调整,往往意味着洗牌,短时间内或许你看不出什么变化,但它影响的往往时接下来的二三十年。

而济南吞并莱芜,不仅顺应当前中央在城市发展方向上的一个定调;另一方面这也顺应了党和国家机构改革,减税减负趋势。

我们知道城市无论大小,体系设置基本相同,在此情况下,城市越小,行政负担沉重。在济南兼并莱芜之前,莱芜两千多平方公里,面积相当于一个大县,经济总量小,但却是一个地级市行政配置。

济南兼并莱芜之后,山东地级市从17个市变为16个市,人均行政负担比降低。

除了山东, 湖北、河南均有空间进行城市兼并,减轻行政负担。

比如湖北鄂州面积1594平方公里,人口仅100多万,也只是一个县的水平,设置地级市,行政资源浪费,因此鄂州或可并入武汉。

2018年是二线城市抢人大战最激烈的一年。2019年,将是二线省会城市争夺存在感最强烈的一年。

3

三四线不死不活

1月全国房企销售三甲依旧是万科、碧桂园、恒大,但业绩同比去年下滑近30%。

如果我们用三甲开发商的销售额/销售面积,可以得出三甲房企所售房屋每平米平均售价。其中碧桂园是 0.95万/平米;恒大 0.89万/平米;万科是 1.45万/平米。

而18年100个城市新建商品住宅成交均价中,一线、二线、三四线城市分别为41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。

这也基本契合2017年、2018年,在“去库存”,“棚改货币化”等政策实施的背景下,碧桂园、恒大等企业布局三四线楼市事实。

显然,在过去两年,布局三四线楼市的房企都实现了业绩的飞跃。比如碧桂园。18年碧桂园以6000亿的销售额登顶,而15年其销售收入不过1400亿,三年增长328%。

但,这一切在2019年会改变。在过去十五天的春节返乡置业中,三四线楼市并没有迎来小高峰。

数据显示,相比2018年的58.7%返乡置业意向,2019年返乡置业意向人群占比已经出现了下降。

其中,一线“漂一族”置业热点城市主要集中在环一线周边;更多的90后购房主力受二线城市人才政策、置业门槛降低等吸引,选择二线城市安家置业。

我们会看到在未来三到五年,全国房地产市场将形成金字塔阶梯制。伴随着城市化和大城市群的推动,房产向上置换的需求将持续旺盛。因此,只有处于上层的房产,资产才有流动性和金融属性。底层的房产仅有自住的居住属性。

我们在《2019年,二线城市将迎来史上最大规模返乡置业》说,一、二线城市房产,具备增值保值性。而三、四线城市的房产将显现出纸币通胀的特性,在未来跑不赢通货膨胀。对于购房者来说,提前占位,实现躺赢。

可以预见的是绝大多数的三四线楼市自2019年开始将面临不死不活,没有二手房市场的处境。

4

总结

无论是一线的回暖还是二线的做大,抑或是三四线的不死不活,最终都是为了2020年而已。

因此,2019年注定是小年,没有大行情。

面对2019年中国楼市的三大趋势,普通人能做的其实很有限,要不要买深圳?要不要去上海配置一套?老家的房子要不要卖掉?三线要不要置换自住大房子?这些问题都不是问题,问题是你会不会这样做?

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