楼市期中考之音乐卷 | 上半年楼市成交“如歌有板”

2017年07月14日 13:59   编辑:小徐   来源:安居
摘要:看罢了电影,玩过了游戏,是时候受一受音乐的熏陶了。??政策是政府的工具,土地是开发商的游戏,真正让百姓参与感和体会感最强的,还是楼市交易。??如果把每个城市比作一样乐器,每次成交算作一个音符,每周是一......

看罢了电影,玩过了游戏,是时候受一受音乐的熏陶了。

政策是政府的工具,土地是开发商的游戏,真正让百姓参与感和体会感最强的,还是楼市交易。

如果把每个城市比作一样乐器,每次成交算作一个音符,每周是一个小节,每月是一个乐章,那么由政府指挥,开发商、购房人双声部合奏的上半年181天,我们能听出以下节拍和对应到一些乐理:

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?Larghetto(小广板60拍/分钟)

特点:节奏稍缓慢,松弛而平静

2017年1月1日至2017年6月30日,某研究院监测的国内50个典型城市,新建商品住宅成交面积累计为14700万平方米,环比去年下半年的18153万平方米下跌19%,同比去年上半年的16833万平方米下跌13%。

单就6月份看,全国成交面积为2411万平方米,同比减少19%,环比减少5%,已是连续第三个月下跌。这是自3月以来各地政策“放出”,获得的“收紧”效应的体现,验证了“指挥棒”的直接、迅速、有效特性。

节奏匀速的而显略慢的Larghetto,相当适合做钢琴初学者的练习曲节拍,比如考四级时的必过曲目《斯卡拉蒂小广板》。

2017年上半年,50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅方面,位列前五的分别是三亚、北海、蚌埠、威海和九江。跌幅最大的五城则为北京、张家口、上海、无锡和佛山。以正增长146%领冠全国的三亚,主要因去年同期的供应少导致成交也随之较少。而其他几个城市的成交面积同比增长显著,则是因为购房政策相对宽松。

如果以同比做标准排序,今年上半年,50个典型城市新建商品住宅成交面积增幅最大的依次是三亚、北海、焦作、滁州和宜昌。跌幅最显著的分别为无锡、南京、东莞、深圳和上海。不难看出,跌幅超过50%的这几个城市的共同点,是都为一线城市及其周边,严厉的限制政策直接作用于成交量上。

基于50个城市6月份的环比和同比增幅(-5%、-19%),在散点图上划分四个象限,分别对应不同的市场交易热度和市场特征。

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?Vivace(急快板160拍/分钟)

特点:比Allegro(快板)更快,活泼而有生气

第一象限:环比增幅>-5%,同比增幅>-19%。共11个城市,分别为深圳、长春、苏州、杭州、宁波、滁州、安庆、襄阳、岳阳、九江和佛山。

此类城市中,有的购房环境相对宽松,有的外溢需求规模较大,因此市场交易最为活跃,属于跑赢大市类型。恰如Vivace的表现手法和情绪,因曲调明快激越,适合用小提琴演奏,代表作如匈牙利作曲家胡拜的《匈牙利狂欢节》

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?Moderato(行板、中板)

特点:比Andante稍快,节奏中速,不疾不徐

第二象限:环比增幅<-5%,同比增幅>-19%。共18个城市,分别为重庆、昆明、海口、兰州、牡丹江、威海、徐州、扬州、温州、芜湖、蚌埠、焦作、宜昌、常德、莆田、北海、三亚和宝鸡。

此类城市的普遍特点是受政策调控的影响,市场交易略有下滑,但同比数据又显示对照去年并没有大降温,诚如Moderato的平稳。中国民族乐器中的笛子,音域十分适宜演奏中板乐曲,音色特点是辽阔流丽,代表作有《鹧鸪飞》等。

Lento(慢板)

特点:节奏徐缓柔和

第三象限:环比增幅<-5%,同比增幅<-19%。共10个城市,分别为北京、青岛、南昌、南宁、呼和浩特、张家口、廊坊、镇江、嘉兴和惠州。

此类城市过去市场交易相对高,有一定透支现象,当前市场环比和同比值都偏小,属于受本轮调控影响较大的城市。这好比Lento传递出的婉转悱恻,常给人多愁易感之觉。慢板的良好表现者包括竖琴、吉他,表现形式多为奏鸣曲、小夜曲,比如耳熟能详的贝多芬的《月光》

Grave(庄板)

特点:节奏缓慢、沉重、严肃

第四象限:环比增幅>-5%,同比增幅<-19%。共11个城市,分别为上海、广州、济南、南京、福州、武汉、无锡、赣州、东莞、韶关和柳州。

此类城市购房政策总体偏紧,成交量已下降,且还会继续下降,除非有明显政策放松。

这如同Grave的庄重低沉,常大段在大提琴独奏中出现,代表作如巴赫的《G弦上的咏叹调》。

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?Variation(变奏曲)

从今年上半年50城的新建商品住宅成交面积环比和同比增幅看,一、二、三线城市分化明显:

1月—6月,四个一线城市环比去年下半年和同比去年上半年的增幅分别为-38%和-35%,二线城市的环、同比表现是-22%和-17%,三线城市的这两个数据则分别为-9%和2%。

如此来看,城市级别与降温程度成正比,最明显的是一线城市,二线城市次之,三线城市是唯一出现了正增长的。这犹如大多数乐器的键、弦排布,越靠边的音级越高。

而三类城市的此种表现也各有原因:一线城市主要因库存不足,二线城市在政策管控下有效剔除或抑制了投资投机需求,三线城市受限相对轻微,表现较为坚挺。

上半年的最后一个月6月,市场呈现小幅降温。这除了体现之前出台的楼市调控政策继续有效,也预示了楼市已经开始进入传统的夏淡季。

某智库研究院总监严跃进预计今年后续趋势时表示,由于现行的调控政策和金融环境双偏紧,因此预计7月乃至整个三季度,市场交易量仍将处于历史低位水平。但也是因如此,未来大跌的可能性不大。同时因为政策再加码的余地和可能较小,今年四季度或有利空出尽、底部反弹的机会。

看来,今年的楼市成交,或是一首《变奏曲》。中场休息后,让我们一起继续侧耳倾听。

读懂本轮调控的四大关键,也就读懂了我国楼市

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