自住房成为稳价器(快来看看你能不能吃到肉~)

2017年07月14日 16:50   编辑:小徐   来源:安居
摘要:30%房源专项分配给“新北京人”与大规模地土地供应两措并举,自住房或称为稳定北京房价利器之一。 ??一边“减法”,一边“加法”??也许,在这个炎热的6月,北京漂着的年轻人真正体会到了什么叫做“上帝为你......

30%房源专项分配给“新北京人”与大规模地土地供应两措并举,自住房或称为稳定北京房价利器之一。

一边“减法”,一边“加法”

也许,在这个炎热的6月,北京漂着的年轻人真正体会到了什么叫做“上帝为你关了一扇门,同时会为你打开一扇窗。”

在经历一系列的限购、限售、限价等“挤泡沫”、抑制需求的重拳组合时,6月13日,北京市住建委官网发布公告,朝阳区锦都家园自住型商品住房项目于即日起启动网申,其中30%的房源专项面向“新北京人”销售。

这也成为“新北京人”专项配租公租房的首个试点项目。 而在15日的北京市“砥砺奋进的五年”发布会上,市住房和城乡建设委员会副主任、市住房保障办公室主任邹劲松表示,这一政策将会长期坚持。

有专家称,在北京房价高企的市场行情下,自住房大规模供应,将会起到稳定北京房价的作用。尤其是自住房30%的房源对“新北京人”实行专项分配政策推行后,不仅仅可以从数据上拉低均价,也可以从供需结构上,影响购房者入市的判断。

“新北京人”的福利

作为楼市做“加法”的关键一环,自住房、公租房等保障性住房的建设,在平衡市场供需、保障居民“住有所居”等方面起着重要作用。

以北京为例,4月7日,北京首次发布未来五年住宅用地供应计划,在该计划中,未来五年北京供应住宅用地将达6000公顷,其中自住型商品房将供地1020公顷,拟建25万套自住房。而面向“新北京人”专项配售配租的房源为7.5万套。

4月6日,北京市住建委官方微博深夜发文,称“自住房,公租房将为新北京人开放试点,单独划分出30%房源,让他们感觉有家的温暖”。“新北京人”一词一时间火爆网络,4月7日,北京市住建委就“新北京人”一词给出了明确定义:“新北京人”,即稳定就业的非北京籍无房家庭。

专家称,“新北京人”专项配租举措,将有针对性的解决部分非京籍无房职工的居住需求,进而降低购房需求。

据北京市政府统计,目前北京市拥有2170余万常住人口,其中新北京市民占总人口的37.2%。“庞大的新北京市民为北京的城市建设和管理做出很大的贡献,应该对他们的贡献予以尊重和认可,把他们纳入住房保障的范围就是体现了这个城市应有的包容度和温度。 ”邹劲松说。

6月12日,北京市首个“新北京人”自住房项目——朝阳区锦都家园自住型商品住房项目申购登记公告发布,项目于6月13日10点起网上申购,关于此次项目的销售对象部分摘录如下:

为保障申购家庭的自住性需求,项目仅向以下符合条件的无房家庭出售(无房家庭是指申购家庭全部成员:在本市名下无住房;三年内无住房转出记录;未签订过各类安置房补偿协议)。

项目总房源的30%面向以下家庭销售:在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的“新北京人”无房家庭(含夫妻双方及未成年子女,其中单身人士需满25周岁)。

“面向新北京人的专项分配要长期坚持下去。未来,还将对此做进一步优化。”邹劲松举例称,准入条件和分配条件等具有优化空间。在准入条件方面,除了现在提出的符合购买资格,如在北京稳定就业,不和禁限目录冲突等,还应考虑新北京市民对北京的贡献程度,进一步优化准入条件,与积分落户制度相结合;分配方式方面,除了公开摇号,还考虑对特殊人才实现专项分配、定向分配。

供应激增

2017年上半年,北京的土地供应激增。截止至6月30日,国土局共挂出60宗经营性用地(成交39宗),超过去年全年的44宗。其中,有住宅类地块为24中。

值得注意的是,在上半年成交的住宅类地块中,自住型商品房的土地供应一枝独秀。在总规划建筑面积合计约为296.2万平米的住宅类地块中,自住型商品房的规划建筑面积约为90.57万平方米,占比达到30.5%,为2015年来的新高。

自2014年入市交易以来,北京自住房在2014年、2015年、2016年的供应项目分别是22个、28个、11个,而今年仅上半年就供应自住房用地达16宗,其中2月供应2宗,3月集中供应8宗,4月供应1宗,5月虽无供应,但6月再次集中供应了5宗。可以预见,今年四季度开始北京新房市场将迎来自住房项目的入市、供应和成交高峰。

用于自住型商品房建设,仅有两宗是配建部分自住型商品房。预计,未来一年,将会有约1.8万套自住房陆续面市。

从自住房地块分布来分析,这些自住房主要分布在平谷、顺义、丰台、大兴这个4个区域,总共可以供应11780套自住房,占比66%。其中,顺义区可以供应5654套,占比达到了三分之一。

城区的自住房总共有4个项目,合计3200套。其中丰台区接近2000套,单价相对较高,为35000元/平米。性价比较高的是管庄板块自住房,单价为29000元/平米,不及周边商品住宅价格的二分之一。

近郊区中,顺义的供应量最大,其次是大兴,总套数为2000套。而通州的自住房,多是定向安置房,限价大多为20000元/平米。

其次,从北京土地供应看,限价与自住房将成为2017年北京土地市场的最主要特征,且土地供应量相比2016年有明显增加。预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。由此也判断,未来北京的自住房、限价房等数量依然较多。

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?平抑高房价的稳价器

作为新建商品住宅的组成部分,自住型商品房价格的稳定有助于北京新房市场价格的稳定。后续,随着该类型土地供应规模的增加和成交市场的活跃,高房价将受其影响得到进一步平抑。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近土地市场全面自住房化,体现了北京市政府调控的加法决心,从供应量看,年内北京自住房供应量已经达到了90.57万平米,这对未来一年后北京房价市场稳定将起到非常大的影响。大量自住房不仅仅可以从数据上拉低均价,事实上也的确可以从供需结构上,影响购房者入市的判断。缓解供需矛盾。

2013年10月,北京市住建委等多部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,明确加快自住型商品房的建设。自此,北京成为全国唯一推行自住型商品房政策的城市。

从自住型商品房的历史成交数据看,2014年下半年开始,交易持续活跃,充分说明其价格优势较为显著,购房者申购意愿不断增强。至2014年底,自住型商品房成交4846套,创下历史新高。

2016年,由于该类型土地供应和项目开发规模不足,导致房源紧缺、交易转冷。2017年前5月也有类似的市场特征。但2017年初,相关部门明确全年北京将增加1.5万套以上的自住型商品房用地项目,这对于后续增加供应和活跃交易市场等有积极的作用。

张大伟表示,由以往经验看,自住房是除信贷以外,对北京房价影响最大的供应工具。从数据可以看到,在2014-2015年自住房影响房价降低10%左右。

据中原地产监测数据显示,在2017年,截止日前,自住房已经影响房价降低7%左右。

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