风口上的三四线楼市:火热与分化

2017年08月02日 16:22   编辑:小徐   来源:安居
摘要:承接一二城市外溢需求的三四线楼市,风头正劲。购房者疯狂入市,房企加码布局。在政府逐步地分城调控下,下半年三四线楼市将企稳为主。??经过几年的沉寂后,三四线楼市再次被推上风口浪尖。??2017年上半年,......

承接一二城市外溢需求的三四线楼市,风头正劲。购房者疯狂入市,房企加码布局。在政府逐步地分城调控下,下半年三四线楼市将企稳为主。

经过几年的沉寂后,三四线楼市再次被推上风口浪尖。

2017年上半年,调控高压下的一二线楼市“哑火”,同时,三四线城市的市场火爆情况可见一斑。大量需求从一二线城市外溢到三四线,市场火热躁动。一些深耕三四线的企业,在这轮行情中更是赚的盆钵满载。

从去年的企稳到今年的反弹,这一轮三四线楼市的回暖,是虚火还是真热?

从前几年的逃离“火场”,到今年的集中折返,当企业再度拉开三四线布局的大幕,他们将要面对的,早已经不仅仅是一片蓝海。

轮动之下,三四线楼市火爆行情之下,却掩盖着不同城市的两极分化。在接下来的日子里,三四线的火热是会乘着都市圈经济发展的东风继续上扬,还是会“捧的越高,摔的越重”?

超乎想象的火热

今年上半年,在广东中山做房产代理的小凌(化名)忙到没时间好好吃顿饭。

“过完年,整个中山的房地产市场意想不到的火热。”他说,“现在卖房就是帮客户不断地走流程,纯体力劳动,根本不用任何销售技巧,完全是客户拿钱抢房,四五百个客户抢一百套房源。”小凌如此形容自己目前的工作状态。“每次开盘,售楼处堪比菜市场。”

去年开始,小凌发现来中山买房的外地人多了起来,但大多还是本地人购买且以自住为主。到了年后,特别是今年三四月份以来,成交的客户中近半数都是外地投资客。房价不断飙升,距离珠海市区较近的中山坦洲区,住宅均价在15000元/平方米,中山市区的商品房价格则要10000元-13000元/平方米。而在2016年底时,中山坦洲的房价每平米不及10000元。

作为房地产从业人员,小凌明显感受到全国的这轮调控对于三四线城市房地产的影响。由于处在大粤湾区,更有港珠澳大桥的辐射,中山市在诸多利好因素的支撑下房价快速上涨。

对于三四线城市的火爆场景,身处中山的小凌感受深切,同样感受颇深的还有小凌山东老家的同学李燕(化名)。李燕年前在家乡山东菏泽买了一套三居室,每平米不到5000元,年未过半,李燕再次关注所买小区房价变化时,价格接近每平方米9000元。

半年房价几近翻番。这样的涨幅让李燕和小凌都感到惊讶。并且,在这个鲁西南的四线城市中,越来越多的看到品牌开发商的身影,碧桂园、恒大、绿地等,都来菏泽拿地了。

从2016年开始,菏泽拉开了6.2万户的棚户区改造序幕,全市共获得224亿元政策性贷款用于棚户区改造的补偿款。菏泽房价自棚户区改造开始进入上涨周期,并未停歇过,市场恐慌情绪浓重,开发商捂盘惜售,二手房东随意涨价。

不仅仅是中山、菏泽,在今年上半年,在全国东部、中部、南部的大部分三四线城市,商品房价格都呈现上涨趋势。且涨幅高于一二线城市。

上半年,全国一二线城市不断承受政策调控,“限购、限贷、限价、限售”以及信贷收紧政策不断叠加。高压之下,投资投机需求被抑制,楼市去杠杆化明显,同时出现“政策向左,市场向右”的情况,众多需求被抑制,外溢到三四线城市,导致三四线楼市量价齐升。

据统计,目前全国有30多个城市房价突破了1万元/平方米,且多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。例如,“环京”的河北廊坊,房价已经达到2万元/平方米左右,直逼一线城市,超过绝大多数省会城市。据思源地产数据监测,从2016年1月至今,廊坊从8500元/平方米涨到22000元/平方米,永清从5700元/平方米涨到20000元/平方米,张家口也从7500元/平方米涨到12000元/平方米。

7月14日,在《地产》杂志举办的“中国城市与不动产大师班”上,思源地产咨询顾问中心高级策划经理高新影形容环京市场为“从寂静到火爆,如今暗流涌动,躁动不安”。

“以北京市中心为核心,直径50公里的环京第一圈层里,目前供应量紧缺,价格飙升。2016年1月至今,京东、京北及京西南的环京地区价格都翻了一倍多。”高新影说。

而搭上京津冀发展快车的河北衡水房价从1月份的5310元/平方米到6月的8784元/平方米,半年内涨幅高达65%。雄安新区概念一出,更是带动了整个河北省的房价上涨。

除了河北,中西部城市中的武汉、郑州、重庆、成都均价也都已“破万”。安居客数据显示,6月份,新房房价环比涨幅最高的城市分别为:东莞、三亚、西安、佛山、惠州,涨幅分别为5.88%、5.77%、5.64%、5.28%、5.26%;二手房房价环比涨幅最高的城市分别为北海、东莞、三亚、西安、佛山,涨幅分别为9.48%、5.88%、5.78%、5.64%、5.28%。

记者根据国家统计局5月份对70个大中城市新建商品房住宅价格的监测,从剔除掉一二线城市之后的31个三线城市数据来看,2017年5月份,三线城市同比涨幅为6.85%,同比涨幅0.90%。

三四线城市的房价飙涨引来各级政府的分城调控。截至上半年,全国共有60个地级以上城市和31个县市出台了不同力度的调控。尽管如此,由于每个城市的力度不同,在实际操作中还是留有一定空间的。

“像中山这样的城市,一手房要求半年的本地社保才有购买资格,贷款也只允许贷款一套房,效力不大。虽然也有效地抑制了一部分炒房需求,但在实际操作中,开发商也十分乐意去配合购房一套或者两套的购房者。”小凌告诉记者。

据中国指数研究院统计,调控高压下,虽然全国50个代表城市整体的商品住宅成交面积有所下降,但从各能级城市看,一二线成交面积大幅下降,三四线城市成交则相对稳定,徐州、镇江、汕头等部分热点城市同比成交增幅显著。

今年以来,三四线城市楼市成交持续火热,销售面积同比保持在20%以上的增速。

1-5月,从全国商品房销售面积在各个能级城市的分布状况看,一线城市同比下跌25.3%,二线城市销售面积同比增长3.8%,而三四线城市销售面积则同比增长24.5%。

同时,从房地产开发投资和企业开工意愿来看,全国平均值是增速回落状态,而三四线城市无论是投资增幅还是开工量,都领涨一二线城市。

“能买的赶紧买,不能买的想办法也要买。再不买更买不起了。”这是记者在调查中听到购房者最多的评论。

在带有恐慌性色彩的市场情绪下,虽然调控对投资投机需求所限制,但依然无法阻挡三四线房地产市场的销售火爆。“之前卖不动的楼盘,现在则是哄抢而上,每个项目的售楼中心都是人满为患的景象。”小凌说。

房企拿地折返三四线

火热的市场行情让深耕三四线的开发商收获满满,快速去化的同时也加紧了补库存的步伐。在一二线城市严厉调控围堵之下,企业拿地需求层层外溢,核心城市周边的三四线城市成为各企业布局的新战场。此前宣称专注一二线城市的大量房地产企业正在集体返回三四线城市。上半年,三四线城市的土地市场,是不亚于楼市的另一个火热场景。

据前瞻数据库的数据显示,2017年前6月,全国300个城市土地出让金总额超过1.5万亿元,同比增长近四成。其中,一线城市土地成交量涨价跌,二线城市供求双降、溢价率同比下滑,但三四线城市土地出让金及成交均价则同比大涨。

据专业机构监测数据显示,从上半年全国土地市场的成交面积看,一线城市占比仅3%,二线城市占比43%,三四线城市占比55%,占比过半。从土地出让金看,上半年一线城市同比增长34%,但楼面价却有所回调,下降4.2%;二线城市出让金同比上涨14.9%,楼面价涨幅为9.7%;而三线城市上半年的出让金和楼面价则迅猛增长,出让金同比增长124.9%,成交的楼面价则几近翻番,上涨了98.5%。由此可见,上半年三四线土地市场的火爆程度是何等异常。

在上半年全国的热点三四线城市中,菏泽、徐州异军突起,城市的住宅用地成交量已超去年全年,土地出让金也是去年全年的1.5倍,市场热度极高。

数据显示,上半年,徐州的住宅用地成交面积为844万平方米,占2016年的181.3%,出让金为147亿元,占2016年的256%;菏泽上半年住宅用地成交430万平方米,占比去年191.2%,出让金为65亿元,占比去年329.3%。

同时,大型房企在三四线拿地的热情日益高涨,1-6月,20家品牌房企三四线拿地金额翻倍,占比增长31.4%。

同时热点三四线城市的土地溢价率达到了40%以上,相比往年显著上升。上半年,中国50个城市的土地溢价率排名中,排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江,溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。

在“房子是用来住的,不是用来炒的”大原则下,尽管土地市场一片火热,但调控高压态势也没有减弱,不少城市通过限价以及创新土地拍卖方式控制地价,市场的过热成交明显被抑制,前瞻产业研究院认为,短期内土地成交价将快速得到控制回归理性。

需求外溢的结果

究竟是谁催生了三四线楼市的火爆呢?中国指数研究院研究副总监张婷将购房大军分为以下几大类型。

一类是原本属于核心城市刚性需求的那部分,由于一线城市房价短期内的暴涨,只能选择周边城市来定居,比如北京周边的廊坊市。虽然廊坊诸地区也出台了限购限贷等政策,但对首套房的购房者还是采取宽松态度。

第二类是返乡置业需求。在大城市打拼的年轻人,到了成家立业阶段,却因价格、资格等因素无力在一线城市购置房产,眼看三四线城市房价也不断跳涨,很多人会选择先在家乡置办一套房产,一是可以自住,二来是可以抵御通货膨胀。但据张婷和其团队观察,此类人群大多不会因为在家乡购置房产就离开大城市返乡生活工作,人还是会继续留在一线城市。

另外,房地产投资专业分析师冯国亮在“中国城市与不动产大师班”上指出,热点三线城市同样也吸引了在核心城市已无力投资的投资性需求。握有闲置资金的潜在购房者,在这一轮房价上涨中,亦想抓住时机投资三四线房产。

在冯国亮看来,三四线城市作为投资品有几大优势:一是总价低,一线城市目前的房子总价多在千万元,而三四线普通的商品房总价则在百万元左右;二是溢价高,对于热点三四线的后市发展看好,随着城市产业及交通的发展,后期会有较高溢价;三是可以用高杠杆,虽然三四线楼市也出台了调控政策,但就算二套房,首付比例也不会超过50%,另外50%可利用杠杆完成。

面对三四线城市房地产市场的火热场景,冯国亮表示是有其内生原因的。

“一直以来,政府出台了诸多支持三四线城市去库存的政策,鼓励居民自住和进城购房。乘着城镇化的春风,三四线城市房地产市场一直处于量化宽松的状态。”冯国亮说。

另外,棚户区改造的持续推进也“制造”出许多对“三四线城市的购房需求。今年的政府工作报告”中提出,今年要再完成棚户区改造600万套,未来3年每年的目标是500万套。而棚户区改造货币化比例的不断提升,使居民的旧房更多地变换成现金。随着三四线城市的发展,有更多的居民愿意将棚户区改造的资金投入到该地区的新建商品房中。

对此,链家地产研究院院长杨现领也公开表示,三四线城市楼市火热的背后,除了一二线城市外溢的购房需求外,源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为也是主要原因。

在冯国亮看来,棚户区改造货币化对于三四线楼市而言是“被制造出来的需求”,是短暂的,不可持续的。据他了解,在即将召开的中国共产党第十九次代表大会,将完善中国农村的土地制度,使农村土地得到流转。

“若农村的土地真的可以流转变现,这将是一笔极大的财富,对三四线的房地产市场会产生极大的促进作用。”

城市分化严重

打铁还需自身硬。

中国有几百个三四线城市,并非所有三四线城市都能够在此轮调控中受青睐的。整体来看,京津冀、长三角、珠三角、长江中游等大都市圈内的三四线城市更具竞争力。

张婷在“中国城市与不动产大师班”上指出,目前中国三四线城市内部分化严重,她将全国三四线城市分为三大类型。中长期看,产业、交通及人口决定了该地区房地产市场的长期发展潜力。

第一种类型是核心城市的周边三四线城市。此类型城市具备了得天独厚的优势,承接了核心城市的外溢需求,市场量增价涨。

以嘉兴为例。该城市距离核心城市地缘优势显著,交通便利,目前高铁路网四通八达,极大地缩短了到核心城市的时间。坐高铁到上海的通勤时间缩短为27分钟,到杭州需23分钟,到苏州为70分钟,到宁波是90分钟。这样的地理位置和交通路网,使之在此轮三四线城市房价上涨中异军突起,量价齐增,随后嘉兴全辖区被纳入限购范围。但在远期规划中,嘉兴全面接入大上海,引来了诸多房企疯狂布局,8宗土地引来数百家房企竞拍。

第二类是经济基础较好的三四线城市。在经济快速发展的前提下,该类型城市吸引了区域内的人口集中流入,需求集聚推动,成交高位运行。

以徐州为例,作为苏北区域最发达城市之一,高铁及产业利好吸引苏北区域人口向徐州集中流入,亦吸引了诸多一线城市调控中大量的回乡置业需求。

中指院的数据显示,1-5月份,徐州的月成交量为144万平方米,同比增长46%。其中,5月份成交190万平方米,创历史新高。

第三类是库存承压的三四线城市,也是大部分的三四线城市。例如烟台、威海、包头、马鞍山、吉林等城市。此轮三四线城市的火爆楼市短期内对以上城市会有较为显著的去库存效果,但长期来看,城市缺乏产业、人口的支撑,未来应该警惕新一轮的库存积压风险。

张婷表示,前几年烟台因土地供应过多,库存积压严重。2016年9月,出台去库存政策,控制供地节奏,鼓励货币安置,成交量屡创新高。但需求集中释放后,应该警惕新一轮的库存积压。

又一个轮回

历史总是在不断的重复轮回。

纵向来看,此轮一线城市调控之后的三四线城市楼市的火热,与2010-2011年的那轮有着诸多的相同与不同。

以史为鉴,参考上一轮的市场行情总结出的经验,或许对此轮调控三四线城市的后市行情走势有着不同程度的指导意义。

对比两轮调控可发现,两轮三四线城市的楼市火热行情都是由于对一二线热点城市房价高企,又出台收紧的调控政策之后,市场需求被挤压向了三四线城市的。

2010-2011年期间,出台了“国十一条”、“新国十条”、“限购令”等调控手段。2011年,40多个热点城市限购、限贷、限价政策全面升级。而本轮以北京“3·17”为开端的调控政策,同样以限购、限贷、限价为手段,并且史无前例地使出“限售”的杀手锏。从去年四季度起,全国有60余个城市出台了调控政策。

有所不同的是,2010-2011年的调控是“一刀切”的,三四线城市亦受到了限贷影响;而本轮调控则“因地制宜,因城施策”,三四线城市受到了去库存政策的支撑,同时,棚改货币化补贴提高了三四线购房者的购买力。

另外,两轮调控都是一线城市收紧后3-4个月,购买需求才从热点城市转向三四线城市的,热点过度的时间跨度类似。并且,三四线销售面积同比增速明显上升,土地市场重新获得关注,成交面积和出让金都有大幅提升。上轮调控中,三四线土地成交占比由55%提升到59%,此轮则由51%提升到54%。2010-2011年是,三四线土地出让金占比由33%提升至41%,本轮占比则由23%提升至33%。

然而,本轮三四线城市与一二线城市的“房价差”更加加剧了,刺激了诸多一线城市工作的年轻人回乡置业。另外,上轮三四线市场火爆是借助了“城镇化”的东风,房企全面布局三四线,中西部和东部地区都有分布,房企拿地相对盲目。而本轮房企在三四线城市发力则更为谨慎,重点布局核心城市群范围内的三四线城市,导致京津冀、长三角、珠三角及长江中游等大城市圈内的三四线城市土地市场明显升温。

不可持续的市场

根据两轮行情的相同点与不同点,张婷对三四线城市进行了分类,认为核心城市周边的以及具有一定经济基础的三四线城市,本轮行情有望持续到年底。而对于大部分三四线而言,更多的是短期去库存效果显著,不具备持续熊市的内因。

杨现领表示,棚改货币化带来的加杠杆购房行为与人口流动方向相违背,预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是,开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

在杨现领看来,三四线城市可售库存短期内大量减少,改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放,导致的后遗症则是换房需求变弱,而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存,届时,可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三四线城市吸纳人口能力弱,房价持续上涨缺乏动力,预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。

简而言之,在杨现领看来,大量购房需求的提前透支,将导致很多城市的楼市面临风险。

另有业内人士称,尽管有些上市房企不想下沉到三四线城市布局,但销售规模增速指标横在这儿,为了业绩增长,也会在三四线城市寻找机会。

然而,房企销售额巨量增长的背后,鲜有销售规模与市值在同一水平线的上市房企,大多数房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。

在冯国亮看来,本轮三四线楼市火热最根本因素是由于政策调控与货币超发引起的。但从长远看,上述两个因素都不具有可持续性。另外,有关数据显示,中国人均居住面积已达到全世界较高水平,全国范围来看,并不缺少以居住为目的住房。

“所以,长期来看,三四线城市的房地产市场并不具备长期向好的因素,三四线城市楼市利好并不会成为趋势。”冯国亮称,“但是,从目前三四线城市的产品供应结构和购房者对产品品质的需求提升看,仍然有一定的结构性机会。”

也就是说,虽然全国范围内看人们已经不缺房子住,总量上供大于需,但从局部看,由于人口流动和房地产市场发展不平衡,某些三四线城市的房子质量与购房人的需求仍然不匹配,对房企而言,抓住此种供需的不平衡,也将有一定的投资机遇。

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