读懂本轮调控的四大关键,也就读懂了我国楼市

2017年11月24日 22:17   编辑:小徐   来源:和讯名家
摘要:撰文|张银银 杆友雨过天晴推荐“美丽世界的孤儿想说的话都在歌里。(ps欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会音乐下面原文附上)本轮调控的效果目前不一......

撰文|张银银

杆友雨过天晴

推荐“美丽世界的孤儿:想说的话都在歌里。

(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会音乐下面原文附上)

本轮调控的效果目前不一定让所有人满意,但决心迄今为止没得说。

近日,住建部、国土部、央行在武汉(楼盘)召开部分省市房地产工作座谈会,指出房地产调控需保持政策的连续性稳定性,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。

这让很多炒房客很不爽!果真如此,还搞个毛线。内心里,不少人依旧对调控的长期性表示质疑,对赌房价再迎大涨的大有人在。楼市调控到底歇不歇脚,会不会偃旗息鼓,杠杆游戏觉得注意以下四个方面。

1

调控政策是否放松,是否被允许放松

这一点很好理解,不歇脚即意味着现有的政策只能强化,不能放松。

比如哪天从上至下,不怎么高调说调控,对待一些城市放松调控的做法不理不问,不给压力、不给警告,那么就说明政策风向可能在变。

杠杆游戏注意到,此次三部委武汉座谈会提出,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

这句话很短,但内涵极为丰富。说明:

、调控的目标不是要让房价大降,因为关系太多、牵涉太大,降多了扛不住;

、承认当下一些城市房价有泡沫,重点是不能任由泡沫蔓延,否则后果严重。所以,说化解泡沫风险是重中之重,这意味着允许房价慢慢释缓;

、打击炒房客嚣张气焰,不要指望马上放松调控,真的是长期调控、长效机制。该死心的死心;

、但是真死心了,又怕没人托市。所以要防止大起大落,也就是回到第一个判断,不会降太多。如何确保不降太多?锁定交易,对的,限售是个好办法。

而在此之前,大会再次定调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并写进报告。调控怎么也得继续,否则严肃的白纸黑字岂不是说着玩。

紧接着,发改委、住建部就联合部署了从10月30日至11月30日,在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查,检查对象为房企和地产中介,包括未明码标价、强制提供商品或服务并捆绑收费、捂盘惜售、炒卖房号等9类违规行为。

地方上,泉州(楼盘)市近日发文明确,非泉州户籍家庭在泉州市和本市户籍跨市本级、县(市、区)新购买的商品房(含新建商品房和二手房),须取得不动产权证满5年后方可转让。

各地调控加码依旧是不断。如此看来,迄今为止还没有放松的意思。未来,且行且看。

2

货币政策是否维持中性

此前,杠杆游戏多次总结过,从过往货币政策前瞻表述里,可以总结出,相应时期货币政策的规律。

近两年,央行总是说,“经济金融运行总体平稳,但形势的错综复杂不可低估” (自2015年一季度至2017年二季度)。2017年二季度的货币政策例会,前几个字没变,“经济金融运行总体平稳”,后几个字变为“但面临的形势错综复杂”。

对形势的判断从“不可低估”发展为“形势错综复杂”。说明压力没那么大了。

而十一前的三季度例会,后几个字维持了二季度的“形势错综复杂”,前几个字却改为“经济金融运行稳中向好”。

久违的豁达、轻松。

既然“稳中向好”,更没必要大水漫灌。此前定向降准政策已经发布,更加确信暂时没必要全面降准。

确实,回顾2009年以来的货币政策例会公告,2009年四季度货币政策例会表述,从2009年三季度的“各项措施取得明显成效”变成“经济形势总体向好”。

货币政策前瞻从三季度的“继续落实适度宽松的货币政策”,变成“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系”,然后资金面开始收紧。

接着2010年又收紧一轮;不过2011年四季度又放松了一下;后来的2013二季度各位杆友就熟悉了,钱荒;2015一季度开始,你懂的,债牛、股牛、房牛,轮番上阵;到了2016年四季度,在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调,但是没有了“降低社会融资成本”。

而每一轮的货币政策变轨,对应的都是新的宏观调控目标。现在,楼市泡沫风险被正式判断,我国经济增长回稳,美国那边加息、缩表周期明确。

10月M2增速,至少是创下1999年12月以来最低。当然,别只看一个月,看几个月、半年、整年曲线变化。

加之央行的其他相关表述,可以明确,货币还能维持一段时间的中性。而房价行情启动,说白了每一轮都是政策松动(甚至鼓励)+资金支持发起的。

货币政策中性与否,有多重要可想而知。

3

楼市长效机制是否渐次不断出台

大会报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

另外一则重大消息是,近日,中财办副主任杨伟民先生在一个论坛上透露,总S记亲自组织会议研究规范住房租赁市场等问题。

前一点高屋建瓴明确了长效机制是什么?后一件事则在说,大领导亲自在研究落实长效机制的重要组成部分。还不懂?

杠杆游戏还是挨个说。所谓多主体供给,从最顶层来说可以理解为除了国有建设用地,应该还包括农村集体建设用地。目前农村集体建设用地,用于租赁住房建设在试点,是否扩大、扩围,是长效机制推进力度和决心大小的重要尺度。

另外,出让主体和方式,是否允许企业、集体,以某种方式出让或合作,打破地方政府一家独大、且精心计划出让的现实,也是很重要指标。

多渠道保障的意思是,普通商品房、限价商品房、定向商品房、各类保障房,包括长期租赁住房等都要搞起来。那么,我们就去观察,到底这些房子是不是都在大搞,譬如各类供地是否增加?

租购并举就很好理解了,一些城市可能确实太贵,部分群体暂时购买有困难。那么就租吧,且最大利益保障租户权益,譬如房租协商、长期租住居民各项权益一视同仁、兑现等。

丈量这方面是否动真格,就看各大城市是否真的努力推进,试点是否逐步扩围。

上述方面,如果很快兑现,并扩大试点,说明真的很努力。反之,如果一直试点,推进还很慢,那么就要当心政策风险了。

对了,还有房产税,未来两三年是否开始启动(不一定是开征),可能也是长效机制的一部分。而说到房产税,就要说到我们发展模式和发展目标的问题了。

毕竟,如果地方政府长期还是靠土地财政,上述一切,都可能因为经济形势变化而扛不住,以至于放松调控、回到老路。

4

发展模式、目标和调结构是否动真格

目前的发展方式,虽然有了一些好的迹象和苗头,但终究还是受投资、地产驱动影响大。

而这一发展模式,必然就得靠卖地,驱动投资,维持基建债务的平衡。

近期,要求各地暂停互联网借贷牌照批复,对大资管监管的强化,标准化、牌照化加强,减少监管套利,严肃整治假PPP,叫停包头(楼盘)地铁项目等,都说明试图从金融源头上,给一些不合适的投资、投机断粮。

问题是,监管不能始终是高压,金融业总得吃饭。他们有饭吃,才能为最需要钱的行业提供弹药。

谁对钱最饥渴?基建、国企和地产。这个病是否在慢慢治,是否允许基建和房产稍微慢一点,占比略低一点。把钱引导到,且成功引导到一些新兴行业、产业上去,并创造就业和效益,是重要检验标准。

而要实现这一切,杠杆游戏认为,就得允许经济增长略慢一点。迄今为止,就业没问题,别那么怕。

只有慢一点,要求质量好一点,地方政府、国企冲动才没那么大,才不天天想着要多高的增长。也才能把债务风险降下来,不再为了债务平衡而举更多的债,不再逼着央行放水,做更多的低效债务资产。也才能为其他行业让出点钱路、钱途。

最后,杠杆游戏啰嗦一句,GDP翻番的目标,这回上头真没提。但愿说的和做的一致。

本文首发于微信公众号:杠杆游戏。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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