法拍房还有机会捡漏吗?蕴含着哪些机会和风险?

2017年05月19日 11:08   编辑:Sabrina   来源:房途网
摘要:法拍房成了购房者的新选择,那么,它具体如何操作?有无捡漏的可能?又蕴含着哪些风险?不限购可贷款,起拍价低于市场价,种种有利因素使得司法拍卖房产(法拍房)越来越受到关注。法拍房成了购房者的新选择,那么,它具体如何操作?有无捡漏的可能?又蕴含着哪些风险?

法拍房成了购房者的新选择,那么,它具体如何操作?有无捡漏的可能?又蕴含着哪些风险?

不限购可贷款,起拍价低于市场价,种种有利因素使得司法拍卖房产(法拍房)越来越受到关注。

法拍房成了购房者的新选择,那么,它具体如何操作?有无捡漏的可能?又蕴含着哪些风险?

我们梳理了一些比较有代表性的问答以及注意事项、风险提示等,集结成以下的精华版。

一、司法拍卖房是否限购

司法拍卖房确实是不限购。不管是否是杭州户籍,也不管名下有几套房,在司法拍卖平台上买房都不限购。目前杭州是如此,外地城市如北京的政策有所不同。

二、关于法拍房贷款的问题

法拍房基本上不限贷。要注意的是,司法拍卖的房产的按揭和市场上买房的按揭是不一样的。在司法拍卖上拍房则需要有全款准备,按照法院的拍卖须知缴纳保证金,拍卖成功后,再把尾款打到法院的专用账户,待房产过户到你名下后,银行才会办理按揭。如果个人资金很紧张,就不建议参与司法拍卖。

另外,司法拍卖上尽管注明不限购,但在拍卖之前,务必先和在拍卖须知上列明的可提供按揭的银行咨询清楚。并不是只要司法拍卖的房子,银行就会无条件提供贷款。银行依然会审核你的贷款资质,如有征信不良、无法夫妻双方签字等问题,银行依然会拒贷。

特别要注意的是,有的银行对二套房以上贷款有限制性要求,即使对司法拍卖也不会网开一面。所以,如果买法拍房要按揭贷款,一定要提前和银行沟通。

三、关于法拍房过户的问题

司法拍卖房源的产权人往往因为各种原因不愿意配合,但这对过户没有影响。买受人可以手持法院开具的一系列法律文书,依法办理不动产登记,把房产过户到自己的名下。

法院在竞拍须知上也会写上:成交后凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确定书》自行办理过户,无需被执行人配合。

但要注意的是,如果原来的产权人没有办理房产证或不动产证,需要先办理原产权人名下的一系列证件,再把原产权人的证件变更成自己的名下。这不但会增加办证时间,还会大大增加税费,也就是二次过户的费用。一套一百万的房子,二次过户的费用会在10万左右。当然,如果只是原产权人持有证件缺失,只需要补办即可,不需要二次过户。

四、关于户口问题

无论是二手房交易还是司法拍卖的房子,一定要问清楚上家户口迁出的问题。户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。因此,要在协议上特别约定,上家把户口迁出,否则合同无法履行,并由对方承担违约责任。

杭州六城区办理户口问题,需要多跑派出所,流程如下:1、先把自己户口迁进去;2、向派出所申请,以原户主不符合浙江省户籍管理制度为由(公安户籍管理要求人户一致、房户一致),要求迁出原户主户口;3、派出所会先安排户籍民警联系对方,要求对方主动迁出(通常不会配合);4、如原户主无其他可供落户的地址,派出所会进行公告,公告期满,将对方户口迁至社区。

目前为止,这个流程只有杭州六城区可行。户口不能强迁,如果房户一致,派出所是不能动的,但如果出现人户、房户不一致的情况,原户主如在公安公告后仍不迁出,就违反了浙江省户籍管理的制度,不违法,但违规,公安部门有权处理。法拍房就属于这种情况。

当然,这个办理过程时间会比较长,要有一年的心理预期,但原户口对新户主的影响不大,因为没有了不动产证,原户口也不能入学及办理其他公共事务。

常见风险提示

一、未腾空

有的法院有腾空保证金,有的实际占用人为执行申请人,这些都不是问题。最麻烦的是房子被案外人占用,且持有租赁合同。遇到这种情况,执行法院通常不会强制腾空。

二、有违章建筑

一般也没什么问题,只要有法律文书就能办不动产证。但有的地方会要求先拆违,再办证。拆还是不拆,这是一个问题。

三、要去核实是否有欠费

一般商品房买卖,中介在交房时,都会带领买卖双方核对欠费,物业费、水电费等,但法拍房没有这个环节,所有欠费需要买受人自己核实并承担。这些费用一般不多,但经常会碰到一些原户主有多年未交物业费,这个费用可能就会偏高。

四、注意核实是否为凶宅

如果房子里发生过非自然死亡的事件,如自杀、凶杀,就属于房子的重大瑕疵。法院一般会在拍卖须知上标注重大瑕疵。

《合同法》第五十四条中规定,因重大误解订立的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

凶宅属于重大瑕疵,必须披露,否则,属于重大误解,违背真实意思,当事人是可以撤销合同的。因此,若卖方明知道是凶宅,但刻意隐瞒的,应理解为对诚实信用原则的违反。

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