怕被开发商坑?还不赶紧看看这些新房收房知识

2017年07月17日 18:21   编辑:小徐   来源:爱福窝
摘要:一、新房交房需要哪些条件?按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件1、开发商能提供《竣工验收备案表》,也就是代表建筑工程质量核验合格。......

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一、新房交房需要哪些条件?

按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件:

1、开发商能提供《竣工验收备案表》,也就是代表建筑工程质量核验合格。

2、开发商能提供《住宅交付使用许可证》,由国土局颁发。

3、开发商能提供商品房房地产权证。这是所谓的大产证,注意和房产证区分。

二、新房收房一般是什么流程?

1、通知

开发商取得大产证之后,通知业主进行验收交接,一般收楼期限在通知书寄出30天内,如果业主没有在约定期间办理收房手续,会被认定为房子已交付。

2、验收

业主根据合同约定条款进行验收,注意要开发商提供建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。(大产证)

3、检查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

需要确定开发商能提供这两个文件,并承担保修责任和明确住宅使用注意事项。

4、签房屋交接书

业主对房屋检验觉得符合合同条款之后和开发商签订房屋交接书,觉得不符合则做好记录让开发商改进。

三、新房收房需缴纳费用

1、物业管理费

业主收房之后就必须要缴纳物业管理费,但业主可以按月交费,物业公司无权强行要求业主一次性缴纳长期物业管理费作为收房入住的条件。需要提醒业主注意的是,这时所说的必须向物业公司缴纳的物业管理费只是上述规定中的综合管理服务费,而不包括其他几项服务的费用。

2、公共维修基金

此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。公共维修基金不需要在入住时缴纳,但应在产权证办理前缴清。

3、装修押金

关于是否收取装修押金和装修管理费的问题,业主和物业公司争议最大,现实操作中也多发生纠纷。

一方面,由于装修过程中存在较大安全隐患,私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害,用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此,一般物业公司要求业主在装修前交几百甚至上千元的装修押金,并承诺装修结束后退还。

另一方面,根据《规范物业收费通知》的规定:物业公司不得自行收取装修押金和装修管理费。已收取的装修押金待业主装修完毕后一个月内清退。

从小区的整体环境和保护邻里的住宅质量考虑,物业收取装修押金有其合理性,但如无特殊约定,根据现行政策,业主仍可拒交。装修管理费则属不合理收费,业主不必缴纳。

4、煤气开通费

从实际情况来讲,收不收煤气开通费取决于开发商与住户之间是否有协议,比如在售房时,开发商并未承诺煤气管道入户,而是写明由业主承担,则在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲,煤气开通费由开发商交给煤气公司,这笔费用无形之中已纳入了总房价款,如果开发商在售房时承诺管道煤气入户,一般可推定这笔费用已经包含在房价款中了。

5、有线电视、宽频网开户费

该项费用不属于物业收费的范围,如果业主与开发商没有协议的话,业主没有义务在入住前缴纳该等费用,业主可以自己与相关机构(有线电视管理机构和电信机构)办理相关开户手续并缴交费用。

6、产权代办费

如无合同依据或业主自愿,开发商均无权强制代办产权。对一次性付清购房款的业主,因为开发商已经没有任何风险,收取代办费用的理由就不充分;以按揭贷款方式购房的业主,因为开发商还承担阶段性担保的风险,其之所以代为办理产权,也是为了避免风险,其要求代办虽然没有法律和合同依据,但还是有一定的合理性,不过亦应征得业主同意。有合同依据或征得业主同意的情况下,开发商代办产权的可以收取合理的代办费。

7、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。

8、停车费

停车费不属于物业管理综合费用,业主无需在入住时缴纳。物业公司应根据当地物价局核定的收费标准向业主收取停车费。

四、业主收房需要注意什么?

1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署文件,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的质量问题,就只能自己付钱解决了。

2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。

3、必须先验房后收住宅钥匙。

购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。

4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。

5、收房时必须仔细查看的文件。律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:

第一:房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。

第二:常说的“两书”---“质量保证书”和“使用说明书”,这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。

第三:开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。

6、各种收房资料要齐备

业主到现场收房时,必须要看开发商是否具备以下文件:一是《建筑工程竣工备案表》,二是房屋的质量保证书和使用说明书,三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时,业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件,业主就应该拒绝收房。

7、和开发商共同验收新房

一定要和开发商共同验收新房,有问题当面注明,并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作,主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符,房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样,水电气等配套设施是否按合同到位,其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒,要在交房承诺中约定解决的时间和责任,最后,向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇管线图,交纳尾款后,再领钥匙。

8、签收房文件时“留一手”

一些小区交房时,开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。专家建议,在签合同时应约定“交房时,应先验房然后签收房手续。”如当初合同没有这个约定,则可采取变通的方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样,万一验房出现什么情况,也可保护自己的权益。

9、仔细查看《备案表》

按照规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。业主收房时不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》,而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内,以及表内的各个分项是不是都备了案。

10、未收房不应提前缴费

一些小区的物业公司在业主收房前,会要求业主先交一年的物业管理费。专家提醒,业主可拒绝这项要求。根据规定,业主在收房后才与物业公司签订服务协议,才能付费,业主还未验房,这个时候还没享受物业服务,不应提前缴费。

11、发生面积误差怎么办

在商品房买卖中,应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积,并注上房屋交付时的实测面积(产权登记面积)与合同约定面积发生误差时的处理办法,以保证一旦发生面积误差时,可以按照合同来解决。

12、逾期交房还能追究开发商责任吗

开发商逾期交房,业主可以收房之后继续追究开发商违约责任,但是需要在诉讼有效期2年限制内追究。

五、哪些情况可以退房?

1、开发商逾期交房

一般超过3个月开发商还不能交房,业主就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、开发商缺“证”,导致合同无效

文中之前提到的需要开发商提供的相关证件如果没有,则说明是无效购房合同,业主应当腾空房屋,开发商应当返还业主交纳的房款。

3、开发商没经购房人同意变更设计

发生开发商未经业主同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计,业主可以依据合同约定要求开发商退房。

4、开发商的原因导致无法公积金贷款

如果由于开发商的原因导致业主无法获得公积金贷款,业主可以要求退房。

5、拿不到产权证

由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。

6、房屋面积误差超过3%

如果交房时实测面积与签约暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),业主要求退房的,法院将不予支持。如果面积误差比绝对值超出3%,业主要求退房并要求退赔利息的,法院会判决购房人胜诉。

7、房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。

8、房屋质量导致严重影响使用

因房屋质量问题严重影响正常居住使用,业主要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。

9、开发商把房子抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给业主后,又把房子抵押给他人,业主查明后,就可以要求退房。

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