在购买二手房前先要排除的风险有哪些?

2018年05月16日 14:34   编辑:小徐   来源:房天下
摘要:购买房屋作为人生一大事之一,必须谨慎谨慎再谨慎。相对于期房而言,在购买二手房可以很快实现自住或者投资需求,而买期房则会承担相当大的时间和机会风险。但在当今市场上,不少二手房是存在风险的。下边就......

购买房屋作为人生一大事之一,必须谨慎谨慎再谨慎。相对于期房而言,在购买二手房可以很快实现自住或者投资需求,而买期房则会承担相当大的时间和机会风险。但在当今市场上,不少二手房是存在风险的。下边就由小编来给大家介绍一下在购买二手房时存在的风险。

一、承租

公房

承租的公房,其所有权使属于国家或相应的单位,并不属于具体使用的人,那么承租人是没有所有权的,也就是没有权利出售的。

但是有些情况下承租公房可以采取变通的方法出让承租权,但是究竟能否如此操作,还是需要直接向该公房管理单位核实。即使是可以的,转让后取得的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确的知道。

二、农村集体土地上的房屋

近些年来随着房产价值及土地价值的上涨,城镇居民购买农村房屋的纠纷处于多发期,有些甚至已居住多年,一旦发生拆迁等情况,仍会引发纠纷。

法律上来看,不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房),只要是集体土地上的房屋,城镇居民是不能购买的。原则上不单是城镇居民,就连非本村集体组织的农民也是不能购买。当然在一些特殊情况下,比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民,法律上可能会承认之其效力。

要特别注意的是,购买这类房产,有时当地村委会或镇政府,会为此类房屋发证或背书承诺,但是严格按法律规定,房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门,镇政府并无此发证职能,这种证在法律上不能保证效力。

三、在房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋

我国的房屋所有权体系是比较复杂,也有一些历史的原因,例如央产房、军产房等。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的,这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制,不能自由上市交易。

碰到此类特殊房产,要先确认是否可以交易,可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。

即使可以交易,一般也会涉及补交土地出让金等费用的问题,关于此类费用的数额和承担的交易成本,尽量提前有个准备与卖方沟通并做出明确约定。

四、经济适用房等限制上市交易的住房

这种情况实际与第三种情况类似。有些房子上市交易是受一定时间和条件限制,甚至是不能上市交易的。例如经济适用房,以前的规定是要满5年才能上市进行交易,且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易,政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。

五、未取得产权证的房屋

这种情况是指可以取得产权证,但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的。如果开发商出现什么问题,入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。

在未取得产权证前,原来的商品房所有者可能会因某种原因想出售。这种情况下签订买卖合同是有效的,但是这类交易风险是比较大,尤其是卖方的房产证短期内不能办下来时,购买的时候是需要非常谨慎的。

以上便是小编为您介绍的有关在购买二手房前应要排除的风险。想必您已经做到了心里有数,最后,小编希望大家都能顺利的买到满意的房子。

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