租赁关系中装饰装修问题的处理

2017年03月03日 10:00   编辑:小徐   来源:q房
摘要:什么是租赁关系中装饰装修问题的处理?《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《解释》)中,关于如何处理承租人.........

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《解释》)中,关于如何处理承租人对房 屋的装饰装修问题,共有五条规定,即从第九条到第十三条。这五条规定,看似复杂,其实有其内在逻辑,它是按照问题涉及的不同层面列出的处理意见。

第一个层面,承租人对房屋进行装饰装修是否经过出租人同意。

《解释》第十三条规定,承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

《解释》第九至十二条,则是对承租人经出租人同意装饰装修的情形如何处理的规定。

第二个层面,在承租人经出租人同意装饰装修的情形下,要区分租赁合同是否有效

第三个层面,根据《解释》第九条规定,在承租人经出租人同意装饰装修但租赁合同无效时

,要考虑装饰装修与房屋本身是否形成附合:

未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第四个层面,在承租人经出租人同意装饰装修且租赁合同有效时,首先要考虑装饰装修与房屋本身是否形成附合,其次要根据合同是因租赁期满而终止还是因解除而终止分别处理。

在合同因解除而终止时,还需要根据解除的原因做出不同处理:

1、根据《解释》第十条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

2、根据《解释》第十一条规定,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

3、根据《解释》第十二条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除 外。但是,我们注意到《解释》在立法技术上存在不足,《解释》第九条规定“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用 的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”;《解释》第十一条规定,对于承租人经出租人同意且已形成附合的装饰装修物,因承租人违约导致合同解 除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。根据这两条规定,当出租人表 示不同意利用已经附合的装饰装修物时,由于该装饰装修物在价值和使用价值上均无法脱离房屋,因此,出租人事实上可以无对价获得和利用附合的装饰装修物。而 当出租人表示同意利用时,则需支付一定代价。明智的出租人当然会表示不同意利用。

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